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"C'est 40% de logements en plus qu'il faut construire"

Publié le 13 Février 2025 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...?  Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement...
Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires. Sans rien céder sur leur engagement même en cette période !

« Pour la première fois depuis 2017, une loi de finances intègre des mesures concrètes pour relancer la production de logements. Le gouvernement prend enfin la mesure de la crise qui frappe notre secteur. » Ansi s'est exprimé Pascal Boulanger, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de France (FPI France) récemment sur les réseaux. Soit un "Ouf" de soulagement après des années qui auront été marquées par un net... dédain (pointé et dénoncé) sur la question du Logement par bon nombre d'observateurs. Précisément! Ce mois-ci, écoutons les réactions sur ce sujet et en ce début d'année 2025 de Bertrand Mours Président d'OLOMA. Réactivation/extension du PTZ... Nécessité de relancer le marché de l'offre via les investisseurs... Attractivité du territoire/Besoins de logements... Projections de l'INSEE...Question du pouvoir d'achat réel... Ouvrons le dossier avec lui !

Ouest Immobilier Neuf

Bertrand Mours, la prise de parole récente de Pascal Boulanger ne vous a sans doute pas échappé. Alors?
Pour vous aussi, c'est une bonne nouvelle… Peu ou prou ?

Bertrand Mours

J’ai en effet pris connaissance de cette déclaration et j’ai noté que pour aller dans le bon sens, il signale l'évolution du PTZ. Un coup de pouce indéniable !
Le PTZ qui était, vous vous souvenez, restreint au Neuf, dans certaines zones tendues et interdit pour certains biens comme les maisons individuelles.

Donc avec cette évolution, on repart sur une possibilité de construire du logement, y compris de la maison, avec du PTZ.
Et c'est évidemment une très bonne chose pour faciliter dans leurs accès à la propriété toutes celles et ceux qui étaient les plus en difficulté dans leur démarrage ; autrement dit toutes les personnes qui comptaient sur ce PTZ « en première marche » pour entrer dans le parcours de l'accession à la propriété.
Ils seront donc à nouveau un peu plus aidés, y compris dans les territoires où le marché n'est pas considéré comme tendu, mais pour lequel la complexité est restée là, quoi qu'il en soit.
Donc oui, ça, c'est une très bonne chose.

Notons que Pascal Boulanger a aussi souligné un autre élément dont il parlait déjà depuis un petit moment : un accompagnement pour les générations de donations pour l'acquisition d'un logement en résidence principale. (cf les exonérations temporaires des droits de mutation sur les donations numéraires.) Encore un élément qui va dans le bon sens.

Ce n'est certes pas avec ça qu'on va faire redémarrer le marché, évidemment, mais c'est un petit signal.

OIN

Quand vous faites allusion, pour revenir au PTZ, « au regard des particularités de certains territoires ». Sur les Pays-de-la-Loire, cette extension du PTZ peut-elle donner un coup de fouet sur le marché primo au regard notamment de certains de ses territoires ?

Bertrand Mours

Il peut effectivement le faire dans le sens où certains territoires en Pays de la Loire ne sont pas fléchés comme des territoires tendus et ne bénéficiaient donc pas du PTZ précédemment. L'extension fait ainsi que le PTZ est applicable partout dans le Neuf, quelle que soit la localisation du bien, dès lors que les critères de primo-accession sont respectés, évidemment.

A côté de cela, un petit élément intéressant pour notre territoire qu'il faut souligner - même si ce n'est pas dans le projet de loi de finance mais quelque chose qui a été validé en juillet 2024 -, c'est le passage de la ville de Nantes en zone A, et non plus B1.
De quoi effectivement améliorer grandement sur le territoire de la ville de Nantes le financement avec les dispositions qui sont prévues pour la zone A pour le PTZ, notamment les augmentations des plafonds et de la quotité (parce qu'on peut passer à 50% de PTZ sur la zone A.)

OIN

Ceci dit, que penser de la déclaration du Président de la FPI France qui alerte dans le même temps: « mais je ne compte pas m'arrêter là. Le logement a besoin d'un cadre fiscal, réglementaire, stable et incitatif.Il faut notamment aller plus loin sur le statut du bailleur privé, essentiel pour fluidifier le marché locatif » ?

Bertrand Mours

J’ai envie de vous répondre : He bien ! En ce début 2025, On se réveille car il n'y a plus de dispositif, plus d'aide en particulier pour cela, en effet. Il s’agirait donc d’un changement important via un dispositif facilitant la constitution d’un parc de logements locatifs privés. De quoi rappeler que si la baisse de vente de logements est le fait de diverses raisons, ce sont les investisseurs qui sont les plus touchés. Pour la raison la plus importante : celle de l'augmentation des taux qui a évidemment désolvabilisé tout le monde.
Pour le propriétaire occupant, c'est une question, de remboursement, jusqu’à + 50% ( leur faisant perdre 30% de pouvoir d'achat, pour faire simple.)

Mais pour en revenir aux investisseurs, c’est d’une autre mécanique qu’il s’agit : pas seulement de payer le remboursement du prêt, mais aussi de tenter d'annuler une partie de ce remboursement par les loyers. On comprend bien que les loyers, n'ayant pas augmenté dans les mêmes proportions, une augmentation de 30% a pour effet que le l’effort d’épargne tend nettement vers une progression qui n'est pas de 50% mais de 100%, voire plus ! Donc c'était bien les investisseurs qui étaient les plus touchés.

N'ayant plus le dispositif de défiscalisation, c'est assez simple à comprendre, il n'y a plus de prime à achat dans le neuf pour investir. Donc le sujet était évoqué déjà depuis longtemps ; restait bien cependant la question : comment fait-on pour créer un statut de bailleur privé ? Quelles sont les bonnes dispositions ?

Ce n'est pas à l’Observatoire de se prononcer. Reste néanmoins qu’il faut construire un cadre qui permette aux investisseurs particuliers de (re)trouver de l'intérêt dans l’achat de logement locatif et en particulier de logements neufs. Le marché en a besoin.

Il faut bien se rendre compte que pendant des années, les investissements faits par ces particuliers dans le parc locatif privé se sont faits au bénéfice du territoire. On sait que tout le monde ne peut pas être propriétaire de son logement, même si pour un certain nombre de ménages, c'est une bonne chose d'être propriétaire une fois la retraite venue, par exemple, pour sécuriser les choses. Mais il est clair que tout le monde ne peut pas être propriétaire de son logement d’emblée, tout le monde ne peut pas se lancer dans une acquisition.

OIN
Et on revient en effet sur ce que vous évoquiez ici même précédemment: le parcours résidentiel..

Bertrand Mours

Oui, le parcours résidentiel fait partie des préoccupations premières car on retrouve ici toutes les problématiques de mobilité professionnelle. Dans le parc locatif, il y a le parc locatif social : les chiffres des services de l’état font ressortir ces dernières années une nette augmentation de la demande. Le nombre de demandeurs augmente, les durées d'allocation de baux aussi parce que les gens tournent de moins en moins. Ce qui provoque un allongement de la durée d’attribution (+45 % en 6 ans sur Nantes métropole)
Dans le parc social et dans le parc privé, les choses sont donc relativement tendues, on le comprend bien, et l'alimentation pour les mois et les années à venir se fait de plus en plus rare, compte tenu de ce qui s'est passé sur le marché.

Il y a à la fois les ventes à l'unité qui sont un peu moins présentes même s’il y a eu des ventes en bloc qui sont significatives - il ne faut pas les écarter - qui ont permis de sortir des opérations, avec des ventes en bloc réalisées auprès de bailleurs sociaux ou de la CDC.
Ces ventes étaient plutôt des ventes qui permettaient de sortir des opérations qui étaient en cours ou allaient démarrer. Mais ce n'est pas un schéma qui est imaginé de façon pérenne pour les années à venir. Même si le contexte n'est pas le même, même si les volumes ne sont pas forcément comparables, on est un peu dans la mécanique qui avait eu lieu fin 2088- début 2009 pendant la suite de la crise des subprimes.

Bref ! Nous sommes sur des volumes d'acquisition en bloc, cela va alimenter le marché heureusement un peu, mais pas autant que cela a pu le faire pendant les dernières années, et si je regarde les chiffres, ils sont forcément assez impressionnants : en 2021 les ventes à l’unité et VEB représentaient 7 000 logements, en 2023 ce n’était plus que 4 000 logements et pour 2024 on remonte à 4 500 logements vendus sur la région.

OIN

Autre question concernant le financement maintenant. Certains observateurs, entre la fin 2024 et début 2025, tablaient sur une phase d'atterrissage en mars au regard du taux d’usure, certains commencent à voir d'ailleurs une amorce de légère diminution, d'autres disant que ce n'était pas forcément acquis…

Bertrand Mours

Je ne suis pas banquier central, je ne suis pas banquier tout court, mais en écoutant un certain nombre d’entre eux, je retiens que le message qui est passé est de dire que, compte tenu de l'environnement politique, de l’économique française, on va peut-être atterrir à 3,30 %, 3,20 % au cours de cette année, et que même si les taux de la BCE vont peut-être encore baisser, ils ne vont pas forcément avoir d'incidence sur les prêts bancaires en particulier.
Cela reste un taux que le marché a déjà connu il n’y a pas si longtemps.

Je crois qu'il faut aussi regarder les choses objectivement : les taux de la séquence précédente n’étaient-ils pas exceptionnellement bas ? Je pense qu'on peut le dire de façon encore plus explicite : ces taux étaient anormalement bas et c'est peut-être même ces taux qui ont généré une distorsion dans le marché, avec des effets en premier lieu sur l'Ancien.
Rappelez-vous 2021 : 1,2 millions de transactions en France, alors qu'on était plutôt habitués à des trends à 600 000 ou 800 000 transactions.

Beaucoup ont dit que c'était le fait du Covid, que tout le monde allait chercher un logement avec des grandes terrasses, etc… Il y a peut-être un petit sujet là-dessus mais quand on regarde la question des taux et les volumes et les prix,  on se rend compte que s'il y a eu un affolement,  il est très directement lié aux effets de taux historiquement bas et qui ont sans doute été à l'origine d'une augmentation du nombre de ventes dans l'Ancien… avec peut-être des effets de surchauffe, d'effets un peu contre-productifs, surtout quand les taux remontent aussi rapidement. C’est cela qui a fait mal, mais finalement la question de la stabilité revient toujours dans tous les débats.

OIN
Justement, arrivons aux chiffres que vous voulez présenter. J'avais un observateur * il y a quelques semaines qui me disait que les prix ne chutaient pas tant que ça en Pays-de-la-Loire

Bertrand Mours

Même si ce n’est pas l’objet d’OLOMA, portons un regard sur le marché de l’Ancien en premier lieu. Quand on regarde les chiffres de la Loire-Atlantique, on voit encore sur cette année des recadrages et des baisses de prix de vente presque partout, en moyenne d’environ 7 % et qui peuvent aller jusqu'à 10% notamment sur les maisons à Nantes.

La constitution d'un prix dans l'Ancien et dans le Neuf n'est pas à comparer bien évidemment. Et je ne vous rappelle pas cette différence fondamentale, vous la connaissez aussi bien que moi : les vendeurs et les acquéreurs sont peut-être en situation de regarder différemment les choses sur cette fin de l’année 2024 et peut-être que 2025 sera l'arrondi.

Pour le Neuf, on est tout de même sur une logique de constitution de prix et les opérateurs peuvent faire des efforts pour diminuer leur offre de logements en cours de chantier rapidement disponibles à la livraison. On voit tout de même sur l'ensemble de la région une baisse tendancielle qui n’est pas comparable avec celle de l'Ancien. On ne parle pas de 10% de baisse des prix, on est en train de parler de quelques % à faire sur les différents territoires. Quelques pourcents, ce n'est pas un marché qui est en train de s'effondrer au niveau des prix.

Donc, s’il y a effondrement, ce pas forcément en termes de prix mais en termes de production. Or, le marché Neuf fonctionne avant toute chose dans un territoire où il y a besoin d'un logement neuf. Il faut garder ça à l'esprit : si le Neuf peut répondre au marché, c'est parce qu'il y a plus de ménages, une population qui est en croissance et c'est le cas dans des proportions qui sont importantes ici et encore plus fortes en Loire-Atlantique que dans l'ensemble de la région (et encore plus que dans l'ensemble du pays.)

On a besoin de construire des logements neufs pour loger ces nouveaux ménages alors que dans l'Ancien, c'est le marché de l'offre et de la demande. Regardez dans l'histoire comment des villes américaines ont été complètement abandonnées parce que l'industrie automobile a disparu, et dans lesquelles l'immobilier ne valait plus rien. Plus de demande de logement: l’immobilier n’avait donc plus de valeur.

Dans notre territoire, on est encore dans une logique où face la croissance de population, même si on en parle beaucoup du déclin des naissances, et l'allongement de la vie, les besoins restent forts.

OIN
Et le territoire reste attractif en termes d’emploi alors qu’on ne cesse de parler de désindustrialisation ?

Bertrand Mours

Oui, il y a encore de l'attractivité dans la région pour les salariés qui cherchent un emploi. Le taux de chômage est de 5,6 % en Loire atlantique (stable depuis 1 ans), de 6 % en région PDL alors qu’il est de 7,2 % en France métropolitaine.

Clairement, on a un bassin d'activité qui n'est pas simplement une zone d'activité administrative. La métropole Nantes-Saint-Nazaire, l'aire urbaine de Nantes-Saint-Nazaire disposent d’un tissu industriel fort, entre le pôle aéronautique (les deux usines airbus et leurs sous-traitants), les chantiers de l'Atlantique, la Tech médicale, etc... Vous avez un certain nombre d'entreprises qui sont installées et qui se développent sur le territoire. Il y a bien d'autres activités qui s'installent ou se développent dans la région. Dans les activités de services, je pense à Doctolib qui s'installe à Nantes.

Il y a donc un flux de création d’emploi fort dans la région (avec des difficultés prégnantes pour les entreprises de trouver des collaborateurs ?) Car quoi qu’il en soit la création d'emploi génère aussi un problème de logement, une interrogation qui existe pour beaucoup de recruteurs dans la région.

En tout cas, nous sommes encore dans un territoire où il y a besoin de logements neufs forts et récurrent, sauf à ce qu’un changement de comportement pousse les français à aller habiter « dans la diagonale du vide » plutôt que dans des territoires attractifs, ce que je ne crois pas comme une évolution réaliste.
Par ailleurs, nous allons être impactés par des sujets liés aux évolutions du climat, les gens pouvant rechercher des territoires moins chauds, mains sensibles à des situations météorologiques extrêmes. Ce sujet est sans doute insuffisamment mis en avant celui des migrants climatiques, dont on ne mesure pas encore aujourd'hui les effets.

OIN
Ce qui explique que les projections de l’INSEE ne vont pas … ralentissant. Jusqu’’où cette spirale « inflationniste » de nouveaux arrivés est-elle crédible ?

Bertrand Mours

Les projections de l'INSEE prennent toujours des précautions dans sa présentation de chiffres avec une projection basse, une projection haute et une projection médiane.
On peut dire que les projections de l’INSEE en matière de croissance de population et de leur déplacement sur le territoire sont plutôt robuste historiquement, elles sont même en général inférieures au réalisé.
Ce ne sont que des hypothèses de long terme. Mais on voit un schéma qui, à mon sens, reste d'actualité, celui de l'attractivité des côtes.

Ces projections restent tout de même toujours très intéressantes. Par exemple, si vous regardez les chiffres pour la Loire-Atlantique, le nombre de ménages progresse de 40 % entre aujourd'hui et 2070. Pour faire simple c’est 40 % de logements en plus dans le parc de logement d’aujourd’hui qu’il faut construire.

C’est donc pour cela qu’il faut que les projets reprennent en 2025.

Pour finir quelques chiffres marché pour 2024 : les mises en vente à l'unité sont en baisse de 14% par rapport à 2023. Cela représente 70 % de la moyenne décennale.

Quant aux ventes nettes, si je regarde ce qui s'est passé sur la période 2013-2022 sur l'ensemble de la région, on était à 5720. En 2023, nous étions tombés à 2900 réservations. Et en 2024, on remonte à 3100. On a gagné 6%. C'est bien, mais on est quand même qu’à la moitié seulement de la moyenne des ventes 2013-2022. Et ces ventes font les livraisons de demain et d’après-demain.

Donc, oui, assurément, il faut que le marché reparte avec un peu de confiance à trouver. Et peut-être des nouveaux outils à mettre en place pour pouvoir être meilleur demain.

De quoi insister : les opérateurs travaillent pour faire en sorte que ces prix soient maîtrisés, alors que le pouvoir d'achat a progressé. Quand vous regardez le pouvoir d’achat des Français, qui est donné par l’INSEE, il a progressé parce que les salaires ont progressé même si pas forcément suffisamment pour certains. Sur les dernières années, il a progressé de près de 2 %.
Or, pour en revenir à l’Immobilier, à salaire constant, avec des prix du neuf qui sont restés stables ou légèrement à la baisse, les prix ont baissé. Il ne reste plus qu’à retrouver la confiance !

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* Hervé Bunel, Pdt FPI PdL
www.ouest-immobilier-neuf.com/dashboard/?act=article&article=1470&action=modif

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