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"La vérité d'aujourd'hui n'est pas celle de demain"

Publié le 05 Décembre 2024 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...? Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement...
Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires. Sans rien céder sur leur engagement même en cette période !

"Le plus dur est sans doute passé sur le marché immobilier" a-t'on pu lire ici ou là ces dernières semaines, dans la cas présent sous la plume de la FNAIM qui, dans le même temps alertait " mais il convient de rester patient car les cycles de l’immobilier sont longs et la capacité d’achat des acheteurs n’est pas encore pleinement restaurée. Les quelques signaux positifs observés (ralentissement de la baisse des ventes, tendance à une stabilisation des prix, dans le sillage d’une légère baisse des taux de crédits) sont davantage à interpréter comme un rattrapage que comme une véritable reprise."
De quoi zoomer ce mois-ci sur les Pays-de-la-Loire où Hervé Bunel, Président de la FPI sur ce même territoire a répondu à nos questions. Pour ce dernier, le constat est clair: "il n’y a pas de signal fort pour l’instant qui nous laisse espérer une reprise massive... alors même que le marché est très sain". Explications

Ouest Immobilier Neuf
« Malgré la baisse des taux d'intérêt, les prix vont poursuivre leur baisse en 2024… Seule une poursuite d'une baisse des prix permettra au marché de s'ajuster. » Ainsi, la baisse des prix de l'immobilier anticipée pour 2024 est de 4% sur l'ensemble du territoire national et de 6% en région parisienne si l'on se réfère au site Meilleurs Agents.
Votre point de vue sur ces projections ?

Hervé Bunel

Les prix de l'immobilier neuf sur notre région des Pays-de-la-Loire ont très peu baissé (-2%), en tout cas, pas dans les proportions que vous évoquez. Il est important de distinguer le prix des logements neufs de celui des logements anciens. Le premier dépend directement des coûts de construction et des frais inhérents à la construction neuve alors que le prix du logement ancien est un marché de l’offre et la demande.
Dans l’ancien, les vendeurs ne souhaitent pas baisser leur prix et préfèrent souvent reporter leurs projets.
Faut-il se réjouir pour autant de la faible baisse du prix du neuf ? Non bien sûr mais cela démontre que cette crise n’a pas pour effet de faire baisser les prix mais de diminuer la production de logements neufs.

Pour baisser le prix des logements neufs, il faut baisser le prix du coût technique, jusqu’alors fortement impacté par les évolutions des normes, sans cesse plus rapides et intenses, et ces dernières années par la hausse des prix des matériaux.
Au 1er janvier prochain, la réglementation énergétique RE2025 sera applicable ce qui constitue une nouvelle marche à franchir. Et bientôt la RE 2028 ! Les objectifs sont très vertueux et il faut naturellement les intégrer mais les professionnels ont besoin du temps de l’assimilation.
Dès lors, on comprendra qu’il est difficile de revoir à la baisse le coût technique de la production neuve.

En synthèse, la production de logements neufs a été divisée par deux, mais pour autant, les prix de vente baissent très peu.

OIN
« Les ménages n’ont désormais plus la capacité de financer les biens qu’ils souhaitent acquérir et la seule sortie possible sera une révision à la baisse des prix, un retour à des taux d'intérêt beaucoup plus bas ou un report de leur projet. »
Dès lors, le coût du crédit, seul moyen de desserrer la nasse ?

Hervé Bunel

Avec la hausse des taux d’intérêts, pour une même mensualité, les acquéreurs ont vu diminuer leur pouvoir d'achat d’environ 20%, par rapport aux années précédentes quand les taux étaient très bas.

Depuis quelques mois, les taux ont amorcé une baisse qui confirme que les banquiers souhaitent prêter. En septembre 2024, les taux s’établissaient à environ à 3,54% contre 4,2 un an auparavant.
Selon certains experts, nous pouvons encore espérer tendre vers les 3% prochainement.

Sur le dernier trimestre, nous avons constaté une augmentation du volume des prêts d'environ 20%.

Avec des taux plus bas, les prêts redeviennent donc plus accessibles et peuvent favoriser les acquisitions de logements et les investissements.
Je rappellerai que cet été, beaucoup de communes ont changé de zonage (ABC) permettant ainsi à davantage de ménages d’être éligibles aux prêts à Taux Zéro (PTZ). Ce prêt cumulé à un prêt classique aide fortement les primo-accédants à réaliser leur projet.

OIN
De quoi miser sur un nouvel élan en 2025, voire une reprise du marché ? Sans oublier les investisseurs… Les voyez-vous revenir ?

Hervé Bunel

Je ne parlerais pas vraiment d'élan, en tout cas il n’y a pas de signal fort pour l’instant qui nous laisse espérer une reprise massive.
Même si le PTZ solvabilise un peu plus les primo-accédants, ces derniers ne représentent que 15% de nos ventes.
Il n'y a pas a priori d’éléments suffisamment favorables aujourd'hui dans les projets du gouvernement qui nous permettraient de renouer avec une production de logements neufs à la hauteur de la demande.

Autant être clair : l'horizon ne se dégage pas vraiment, la production de logements a été divisée par deux, les mises en vente également. Pour les années qui viennent, le besoin qui s’établit, selon les experts entre 400 et 500 000 logements par an en France, ne pourra pas être satisfait.
Et ceci alors même que le marché est très sain, notamment dans les métropoles ligériennes, présentant de fortes demandes de logements et une vacance locative extrêmement faible. Notre territoire a un vrai potentiel, y compris pour les investisseurs.

OIN
Voir un promoteur diviser son activité par deux, c'est inquiétant. Conjoncture dans laquelle néanmoins les dernières remises de pyramides se sont tenues. De quoi le souligner : les projets des promoteurs sont qualitatifs et atteignent des niveaux quand même très élevés.

Hervé Bunel

Et performants qui plus est ! Sur fond de normes très exigeantes et vertueuses, comme je l’ai indiqué. De quoi souligner que nous progressons beaucoup, atteignant désormais des niveaux très élevés et des qualités de construction et de performances énergétiques exemplaires. Cela dit, il n’échappera à personne que « plus on est performant et plus il est difficile de s'améliorer ».

Mais oui, des projets continuent à sortir de terre et tant mieux. Notons toutefois que certaines opérations immobilières candidates aux Pyramides étaient lancées avant la crise que nous connaissons. Pour se projeter à présent, il faut retrouver nos équilibres économiques et un plan de relance massif.

Or, si l’on regarde les retraits d'opérations neuves au détail, ils ont bondi à 2 500 logements, alors qu’ils étaient de l'ordre de 600 logements précédemment en Pays de la Loire. Nous serons donc vigilants sur ce phénomène qui va accentuer la raréfaction de l’offre de logements neufs dans les prochaines années.

OIN
Donc, vous dites « non à l’épuisement » de votre profession ? Vous misez sur des relais d’actions ?

Hervé Bunel

Nous en avons en effet, dans le cadre d’un dialogue continu avec les collectivités, les aménageurs, les entreprises, les industriels…
La relance est entre les mains de tout le monde. La transition environnementale nous concerne tous, elle est aussi aux mains des industriels. Les promoteurs et les constructeurs mettent en œuvre leurs produits. A chacun d’opérer sa transition et de faire la décarbonation de ses matériaux.
Il y a beaucoup de choses à mettre en place pour réduire les coûts de construction et nous y travaillons.

Nous devons composer avec une forte inertie dans notre métier. Il faut nous laisser le temps de nous approprier les innovations et de les restituer.

La vérité d'aujourd'hui n'est pas celle de demain.