« Monter dans le train de l’acquisition immobilière est urgent !
Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...? Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement...
Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires. Sans rien céder sur leur engagement même en cette période !
La pierre a toujours été une valeur sûre et, l’adage est connu, « refuge » en temps de crise, que celle-ci soit d’ordre politique (cf la récente séquence estivale…), financière (cf l’endetttement massif de la France) ou encore économique (Cf toutes nos interviews de majors au 1er semestre)
Quoi qu’il en soit, il reste des acteurs qui refusent de céder à la déprime nationale (quid des ménages qui veulent devenir primo-accédants alors que Bercy considérait que les prix en immobilier participaient de l’inflation et décidait de donner un sérieux coup de frein au secteur ?)
Ainsi pour le Groupe Lamotte, l’immobilier reste aujourd’hui encore un placement « de référence ». Mieux ! Une valeur sûre pour lutter contre… l’inflation. Paradoxal ? Le point sur les différentes solutions qui s’offrent à ceux qui souhaitent investir, avec Jean-Michel Hamon, directeur commercial Lamotte.
OIN :
On ne le sait que trop et vous le confirmez : la demande de logements est colossale en France, mais l’offre ne suit pas. En 2023, la construction de logements neufs (1) a atteint son plus bas niveau depuis vingt ans. Quelle est votre analyse ?
Jean-Michel Hamon
Cette crise de l’immobilier est en fait double. Nous assistons à deux crises immobilières en même temps.
L’une est liée à l’offre : il n’y a pas assez de logements pour loger la population. D’une part, la population vieillit et reste aujourd’hui plus longtemps dans son logement ; d’autre part le nombre de personnes par ménage diminue, du fait de la recomposition des familles (célibataires, couples séparés, familles monoparentales…)
Et, en plus de l’augmentation de la population française, on assiste à une migration inter-régions qui amène de la tension dans un certain nombre de territoires.
L’autre crise est liée à la baisse du pouvoir d’achat des acquéreurs, due en partie à une hausse des taux d’intérêt : les ménages ont plus de difficultés à acheter et de fait le parc locatif devient sursaturé. D’ailleurs, les professionnels de l’immobilier le constatent : l’offre locative a baissé de 36 % en deux ans (2).
OIN
Et pourtant, vous le défendez : acheter pour habiter ou investir reste bel et bien un outil anti-inflation…
JMH
En effet. Avec l’inflation sur les loyers, acheter sa résidence principale permet de préserver son niveau de vie pour sa future retraite. Cela constitue un placement indispensable pour protéger son niveau de vie après la vie active afin de ne pas payer un loyer. De plus, c’est un patrimoine que l’on peut transmettre
De même, face aux incertitudes des placements sur les marchés financiers, l’investissement immobilier permet de diversifier ses risques, et de s’assurer un revenu complémentaire. Même si la rentabilité est moindre, on est sur un marché fondamentalement de besoins. Le logement reste donc un vrai outil anti-inflation en raison des loyers qui augmentent.
OIN
Certes vous parlez de solution pérenne qui suit l'inflation mais Bercy considérait que pour lutter contre la spirale inflationniste, il fallait justement donner un coup de frein sur la construction (et la filière) qui en raison du prix du m2 "hors sol" participait de cette même... inflation ! Alors, on fait comment ? Revoir les prix d'acquisition à la baisse: impossible!
JMH
L’immobilier suit l’inflation mais ne la crée pas . D’ailleurs, le plafonnement de l’IRL à 3,5% des loyers fait que l’évolution reste mesurée par rapport au taux d’inflation de ces deux dernières années.
En revanche, deux facteurs font évoluer l’augmentation des prix à la hausse.
Le premier, c’est l’obligation de construire des logements moins carbonés en faisant appel à des matériaux ayant un impact environnemental plus pérenne
Sans rentrer dans le débat, on n’imagine pas revenir en arrière sur ce type de décision qui vont dans le bon sens.
Néanmoins, le prix de revient du bâtiment s’en ressent.
Le deuxième, c’est que l’on nous impose des surfaces de logements et des typologies qui ne sont pas toujours adaptées à la réalité financière de nos clients.
C’est aux promoteurs d’élaborer des plans qui proposent une qualité de vie et d’usage à leurs clients qui savent très bien ce qu’il leur faut. Le fait de vouloir toujours tout réglementer complexifie la construction à tous les niveaux.
Le nombre de personnes par ménage a baissé de 25% depuis 20 ans (2,05 personnes par ménage actuellement) et on nous impose de construire des T4 trop grands et trop cher.
OIN
L'investissement immobilier demeure une valeur sûre à vos yeux… Dès lors, je vous cite, que l'on a les capacités d'emprunt. Reste au législateur a enfin assainir la situation pour lever les freins connus depuis deux ans ?
JMH
On ne peut pas demander au législateur de maîtriser les marchés financiers et les taux d’intérêts des banques centrales mais le durcissement du HCSF à peine assoupli récemment - notamment pour la prise en compte du reste à vivre - n’arrange pas les choses.
De plus, le champ rétréci de PTZ pénalise les primo-accédants.
C’est sur ces deux sujets que l’on pourrait "creuser" pour faciliter l’accès au crédit.
OIN
Ceci éclairci et pointé...Quelles solutions pour investir, préconisez-vous ?
JMH
À chaque besoin et à chaque portefeuille correspondent des solutions de placements immobiliers variées. Les équipes Lamotte, expertes en la matière depuis plus de 68 ans, apportent un accompagnement personnalisé à tous les investisseurs. Elles maîtrisent parfaitement les dispositifs existants et leurs avantages.
Solution 1 : Investir dans une résidence gérée
Acheter un appartement au sein d’une résidence gérée permet de bénéficier des avantages du statut de LMNP (Loueur meublé non professionnel). Cette solution s’adresse aux personnes qui souhaitent s’assurer des revenus réguliers tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Elle consiste à investir dans un appartement au sein d’une résidence gérée par un exploitant et à signer un bail commercial avec celui-ci.
Le bail définit des conditions contractuelles qui garantissent le montant du loyer. La rentabilité initiale est plus faible que certains placements, autour de 3,5 à 4 %, mais elle est stable et évolue avec l’indexation contractuelle des loyers. Et surtout, le propriétaire n’a pas à gérer son logement : ni les dossiers des locataires, ni les états des lieux, par exemple. Que le logement soit loué ou pas, les loyers restent récurrents, c’est le problème du gestionnaire, pas de l’investisseur. C’est clair et transparent
Lamotte propose ainsi des offres en résidences gérées pour seniors ou pour étudiants et jeunes actifs. Investir en résidence senior apporte une rentabilité plus forte. C’est un concept intéressant vu le pic de population attendu chez les plus de 80 ans à horizon 2030. Ce type de bien va être très demandé. Le logement dédié aux étudiants et jeunes actifs répond également à une forte demande, face à une pénurie d’offres.
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Le statut de LMNP en bref
Le LMNP est un statut fiscal destiné aux propriétaires qui louent des biens meublés de manière non professionnelle. Opter pour le LMNP est un choix pertinent qui permet de diversifier son épargne, de développer son patrimoine et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Rappelons que pour être éligible, les revenus locatifs ne doivent pas constituer l’essentiel des revenus du propriétaire. Les recettes ne doivent pas excéder 23 000 euros annuels ou 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. L’investisseur doit être le propriétaire du logement mis en location, qu’il doit meubler pour un usage d’habitation.
Les avantages ? Le LMNP bénéficie d’avantages fiscaux intéressants, différents s’il exerce en micro-BIC ou en régime réel. Le régime micro-BIC s’applique par défaut si les revenus locatifs sont inférieurs à 77 700 euros par an, avec un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs. Le régime réel, lui, permet de déduire toutes les charges liées à l’activité locative, l’amortissement du bien et du mobilier, et de reporter les déficits pendant 10 ans. Ce régime est souvent plus avantageux pour les investisseurs avec des charges élevées. Outre la fiscalité intéressante, le choix du LMNP permet de bénéficier d’une stabilité de ses revenus locatifs.
Solution 2 : Réaliser un investissement locatif neuf avec le dispositif Pinel
Le Pinel est un dispositif fiscal qui permet de réaliser un investissement locatif en bénéficiant d’une réduction d’impôts. En achetant un bien immobilier neuf et selon la durée d'engagement de mise en location, l’investisseur pourra déduire de ses impôts sur le revenu un pourcentage de la valeur de son achat. Par rapport à des dispositifs plus anciens, le Pinel est simple et lisible. La rentabilité, souvent entre 5 et 7 %, va dépendre de l’optimisation du montage bancaire.
Lamotte propose un « Pack Pinel » à ses clients, qui permet à l’investisseur de confier à des professionnels la gestion de son bien par l’intermédiaire de sa filiale Lamotte Gestion. C’est très important d’être accompagné, et même indispensable au vu des enjeux. Nous prenons par exemple toute la responsabilité de la vérification des documents fournis par les futurs locataires, évitant de passer à côté de faux, de plus en plus fréquents, et ainsi d’éviter les reprises fiscales. Car le Pinel est soumis à des obligations de plafonds de loyers et de ressources des locataires qui nécessitent toute cette attention professionnelle
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Solution 3 : Acheter en nue-propriété
Acheter un bien immobilier à moindre coût, en immobilisant son capital sur un temps donné, c’est le principe de la nue-propriété. Il s’agit d’un démembrement temporaire de la propriété, entre d’une part le nu-propriétaire (qui achète) et d’autre part l’usufruitier (qui en a l’usage pendant un temps défini selon une convention). En achetant un bien à hauteur de 60 à 65 % de son prix, le propriétaire vend le droit d’usage de ce bien à un usufruitier (souvent un bailleur), pour une période donnée, en général de 15 à 17 ans.
Les avantages ? Le prix d’achat est intéressant, et à l’issue de la période de convention, le propriétaire retrouve son bien en « bon état de réparation locative ». C’est-à-dire que l’usufruitier aura dû effectuer à sa charge les travaux d’entretien, avant de restituer le bien. « Cela immobilise un capital pendant toute la durée de la convention, mais c’est sans les inconvénients d’un achat immobilier classique. Cela revient à faire un placement et d’en récupérer la pleine propriété sans frais notariés.
Pendant les 15 ans, l’investisseur ne paie pas de taxe foncière, ni de frais de gestion, de location ou d’entretien. De plus, le bien ne rentre pas dans l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), qui est rattaché à l’usufruitier ». Enfin, à la revente, la plus-value est calculée selon la base du prix entier d’achat, pas sur la somme payée par le nu-propriétaire, ce qui en réduit l’imposition. Et si un emprunt est contracté pour l’achat, il peut être déduit des autres revenus fonciers en fonction de la qualité de l’usufruitier.
Solution 4 : Faire construire une maison pour la louer
La pénurie d’offres en grands logements locatifs est colossale. Investir dans une maison individuelle pour la louer est une solution pour ceux qui ne veulent pas d’un bien en copropriété. Lamotte Maisons Individuelles et Lamotte Transaction sont des services du Groupe Lamotte qui peuvent accompagner les investisseurs dans la recherche de ce type de bien. Les maisons en lotissement se louent très bien car il n’y a que très peu d’offres. Pour se créer un revenu complémentaire et un patrimoine, c’est une solution pérenne qui suit l’inflation
OIN
Donc, en conclusion : en dépit du contexte ou plus que jamais, puisqu’il suit l’inflation, l’investissement immobilier demeure une valeur sûre à vos yeux… Autrement dit: "y'a plus qu'à..."?
JMH
Je dirais que monter dans le train de l’acquisition immobilière est urgent ! Même si c’est uniquement pour sa résidence principale. Quand on n’a pas de problème de santé et qu’on a les capacités d’emprunter, il ne faut pas reporter l’achat »
Une multitude de dispositifs permettent de plus d’optimiser ses placements. Au regard des enjeux fiscaux, et selon la fiscalité de chaque investisseur, se faire accompagner par un professionnel est la clé pour une expérience patrimoniale réussie.
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(1) Source : Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires - Données et études statistiques - 287 100 mises en chantier en 2023. (2) Source : SeLoger - État des lieux du marché locatif en 2023.
Crédit photo : © Dimitri Lamour
Crédit photo : © Charlotte Caugant
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