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« Parce que ce sont des histoires de vies, toutes bloquées ! »

Publié le 16 Février 2024 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...? Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement...
Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires. Sans rien céder sur leur engagement même en cette période !

« Face aux difficultés d'accès au logement en Bretagne, le préfet de région, Philippe Gustin, en lien avec le président du Conseil régional, Loïg Chesnais-Girard, a pris l'initiative d'organiser des assises bretonnes du logement pour mobiliser l'ensemble des partenaires. » Voilà ce que l’on pouvait lire alors que ce rendez-vous se tenait le 2 février dernier au parc des expositions de Quimper (29) où il a réuni plus de 300 participants parmi lesquels des élus, des acteurs de la filière du bâtiment, des représentants des services de l’État et des collectivités territoriales. De quoi calmer les tensions ? Mieux : apporter des solutions ? Le point avec celle qui était encore la Présidente d’OREAL alors, aujourd’hui Présidente de la FPI Bretagne : Nolwenn Lam-Kermarrec

OIN

Comment, plus que jamais après l’année particulièrement éprouvante que votre secteur vient de traverser, avez-vous ressenti ce nouveau rendez-vous, sachant qu’il s’était aussi tenu en 2023. Comme l’intervention tardive du pompier qui essaie d’éteindre l’incendie… devant des flammes devenues indomptables ?

Nolwenn Lam-Kermarrec

Ce ne sont pas en effet les premières assises du genre, l’exercice s’étant tenu l’an passé à Saint-Malo.Ce que je ressens ? Pour commencer : une volonté politique, affichée au niveau de la Région et soutenue par le Préfet dans le cas présent, de s’emparer d’un sujet on ne peut plus en tension et pour lequel il faut impérativement que l’on trouve - collectivement - des solutions.

Je ne peux donc que reconnaître le bon sens de cette démarche qui entendait refaire un constat, et ceci en remettant autour table tous les acteurs concernés. Etaient présents des femmes et des hommes de terrain qui connaissent bien ces difficultés extrêmement graves auxquels tout notre secteur est confronté… et très attentifs aux marges de manoeuvre dont disposent les territoires pour agir.

Avec, à leur disposition, rappelons-le ici, deux outils : les PLUI et PLH.

Au regard de ces deux items, ce type de rendez-vous est on ne peut plus pertinent en rappelant qu’il faut être très vigilant dans la rédaction même de ces deux documents d’urbanisme… qui sont pour la plupart en cours de modification. De quoi ne pas perdre de vue les objectifs principaux : reconstruire la ville sur elle-même, avec à la clé des marges de manoeuvre dans ce sens afin de réaliser nos projets.

Aujourd’hui en effet, il nous est difficile de baisser nos prix de revient. Les coûts de construction ont pu connaître des atterrissages mais ne baissent pas. Et avec les prochaines réglementations, nous l’anticipons déjà, cela ne baissera pas.
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Ajoutez la tension extrême sur les fonciers, un marché de l’ancien qui ne baisse pas beaucoup, la loi ZAN qui commence à être effective, des propriétaires qui prennent conscience de la rareté de leur bien… Résultat : les volumes baissent depuis deux ans.
il devient donc très compliqué de faire bouger les lignes, sauf à la marge.
Il faut donc être réalistes et regarder comment on en est arrivé là et, point essentiel, comment on fait pour s’en sortir.

D’autant plus qu’au niveau régional, on a aussi notre spécificité bretonne qui certes peut agacer: nous sommes un territoire entouré de côtes, attractif, économiquement et touristiquement avec de plus en plus des personnes qui vont être séduit par la « fraicheur » alors que cela se réchauffe partout ailleurs, mais aussi un desserrement de la population plus important ici qu’à l’échelle nationale. C’est pour cela que c’est très intéressant que la Région et le Préfet à son niveau s’emparent de ces questions. Ce qui se passe en cœur de la France est très différent ce qui se passe ici sur notre territoire

Autre sujet, certes plus contre-intuitif mais qu’il faut avoir à l’esprit : le besoin de logements de social ne se règlera pas en imposant plus de mixité dans les projets privés. C’est essentiel de le redire ! On l’a bien vu avec l’accroissement des seuils de logements sociaux et une péréquation qui s’est effectuée avec des logements sociaux qui ont besoin d’être compensés par le prix de logements libres. On a atteint la limite de l’exercice.

OIN

Le gouvernement, via son 1er ministre, a déclaré vouloir provoquer un "choc d’offre", les acteurs de la construction rétorquant attendre un "choc de la demande" ! Je continue à filer la métaphore au regard du premier : lances à incendies ou seaux d’eau ?

Nolwenn Lam-Kermarrec

Rappelons que le ministre du logement a annoncé lui qu’il allait chercher « avec les dents » des logements pour les Français. Il a certes raison de s’emparer de ce sujet de l’offre. Un sujet qui est à la base de tout. L’enjeu est certes de regarder ce qui va se passer « après » mais nous devons déjà penser à sauver ce que l’on a encore dans nos cartons, autant de programmes qui ne sortent pas parce qu’ils ne se commercialisent pas. Le risque à déplorer, c’est bien que l’offre actuelle ne sorte jamais !
ll faut qu’on arrive à redonner confiance aux acquéreurs et à les remettre sur le chemin du marché de la promotion immobilière.

Et que voyons-nous ? Que l’Etat n’a pris aucune décision pour fluidifier l’accès à la propriété ou à l’investissement.
(Considérer que ce sont les Institutionnels qui vont pouvoir compenser le manque à faire des promoteurs est une gageure !
Ca ne se fera ja-mais.) En conséquence de quoi, si à un moment donné, on n’a pas cette offre pour alimenter le marché ,alors on pourra parler de tout et ne rien voir dans les effets ! Car, c’est bien d’un problème dont il faut s’emparer dès à présent pour des effets qui ne peuvent être constatés qu’à long terme. Or, les autorisations, comme les démarrages baissent et la commercialisation également.

C’est pour cela que le Président de la FPI national a on ne peut plus raison : les chiffres sont catastrophiques. Sur deux ans dans notre seule région, ce sont près de 50% de logements en moins qui ont été vendus ! C’est colossal !

Sauf à observer un sursaut du Gouvernement pour comprendre enfin ce qui se joue - alors que nous ne cessons d’alerter comment les gens ne peuvent plus se loger - , tout cela va virer à la catastrophe. Et ce n’est pas que de chiffres dont je veux parler mais d’histoires humaines, il suffit de demander aux Français. Avec des couples qui ne peuvent décohabiter faute de solution effective, des adultes qui reviennent chez leurs parents, des étudiants qui doivent renoncer à leur projet d’études faute de pouvoir se loger dans telle ville, de gens
Ce sont des histoires de vies, toutes bloquées.

OIN

Vinci Immobilier a brisé un tabou, son Président annonçant un plan social. Après les bleus de travail, ce sont les cols blancs qui sont touchés. Les médias n’ont pas l’air de frémir…

Nolwenn Lam-Kermarrec

Tout simplement parce qu’en effet, nous le savons, nous avons du mal à mobiliser et à sensibiliser autour de notre profession. On le sait, on le répétait depuis 2023, l’amont est touché, la FPI mettant en garde contre la perte de 150 000 emplois sur toute la filière. Ils ont raison. On aura beau faire preuve de la meilleure volonté du monde ( si tant est que l’Etat s’y mette) mais si les entreprises ne sont plus là demain pour construire, alors qu’on est déjà dans une tension depuis la crise de la Covid (avec moins de PME, tout est plus laborieux, travail de requalification de ce métier essentiel pour notre économie…), si les décisions et actes s’avèrent trop tardifs, on le paiera : ces métiers ne se reconstruiront pas en deux temps/ trois mouvements

Pour en revenir à nos métiers dans la Promotion, je sais que beaucoup auront (eu) beau jeu de se dire : « oui, on sait comment les promoteurs aiment toujours crier au loup. On ne va pas pleurer dans les chaumières parce qu’on va perdre deux promoteurs de la place ! »

Sauf qu’ils oublient une chose : il ne s’agit pas seulement des « cols blancs » des promoteurs, mais dans la foulée : des architectes, des bureaux d’études… Autant de maillons d’une chaine dans la chaine !
Autant de métiers d’expertises et de qualité mis sur leur carreau ; tout comme les jeunes qui se destinent à ces métiers et s’y préparent dans des écoles et filières dédiées.

Alors oui, nous aussi nous sommes impactés dès lors que nous n’arrivons pas à vendre et à démarrer nos chantiers et ceci alors qu’on a en France une chance incroyable avec un marché hyper solide grâce à deux atouts fondateurs de la promotion immobilière :

Nous sommes tenus de vendre en VEFA avec des niveaux de pre-commercialisaiton minimum requis pour démarrer les travaux
Avec des garanties financières d’achat pour chacun de nos chantiers

Contrairement à d’autres marchés, en Chine et une époque en Espagne, on ne démarre pas nos projets en blanc en se disant on se rattrapera toujours après ! Avec le risque qu’ont couru ces marchés de ne vendre que du vide et des licenciements...

Que vais-je alors espérer pour 2024 ? Qu’au-delà des mesures annoncées - le prêt hybride foncier bâti en vue de soulager l’investissements des acquéreurs et l’exonération partielle des droits de succession - les propositions faites par la FPI au niveau national, ou encore en régional par nous, soit en-ten-dues. Pour répondre à cette thématique récurrente : le logement ! le logement ! le logement !