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"Cet aveuglement nous laisse pantois!"

Publié le 22 Juin 2023 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...? Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement...
Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires.

« Tout un secteur méprisé ! Les annonces du Gouvernement en matière de logement suscitent la colère des professionnels. 200 personnes impliquées et sept mois de travail réduits à néant ? Il n’y a plus de politique du logement ! » La réaction de sept fédérations de la promotion immobilière* à l’issue des conclusions du CNR Logement (5 mai dernier) n’a pas tardé. Un prêt à taux zéro (PTZ) sacrifié dans plus de 90 % des communes de l’hexagone, un dispositif Pinel supprimé sans aucune contrepartie… Pas de doute, déplore l’un des acteurs : « les financiers de la République sont passés par là ». Point de vue largement partagé par Nolwenn LAM KERMARREC, Présidente d’OREAL Bretagne ** qui réagit à nos questions.

OIN
« Le CNR Logement a accouché d’une souris » a déploré l’un des acteurs de la filière, en l’occurrence en aval : le Président du réseau Guy Hoquet. C’est le moins que l’on puisse dire. Comment réagissent les promoteurs dans votre région ?

Nolwenn LAM KERMARREC

Avec ce même sentiment de mépris pour tout le travail déjà accompli dans le cadre du CNR, où la pédagogie a été à l’œuvre - pensions-nous ! - en vue de sortir de cette vision « primaire » qu’il ne s’agissait pas tant d’aider notre profession que de soutenir tout simplement l’ensemble de nos concitoyens. Et ceci, quel que soit leur rapport à l’immobilier, que l’on soit locataire, dans le privé, dans le social, investisseur comme propriétaire occupant… De quoi comprendre que n’avoir apporté au-cu-ne solution car tel est le cas, c’est faire une réponse de totale mépris à l’égard de tous ceux qui se sont évertués à expliquer pourquoi c’était nécessaire d’ accompagner la production de logements dans tous les sens du terme.

En conséquence de quoi, la crise que l’on vit déjà ne peut désormais que s’accompagner d’un choc social !

Nous sommes sur un marché pénurique et si aucune incitation à produire ce logement qui manque, à rénover les logements qui en ont besoin, ou encore à aider le parc social à continuer à produire pour répondre à demande croissance, n’est faite… Laissez-moi vous dire que nous allons dans le mur ! Nous le craignions déjà: le choc ne peut à présent qu’être plus violent encore.

OIN
D’accord avec le Président du Groupe Gambetta, très actif sur les réseaux sociaux, qui alarme : « avec la fin du PINEL, c’est la mort tout simplement des investisseurs » Avec des effets très graves ?

Nolwenn LAM KERMARREC

Nous nous attendions à ce que le Pinel prenne une autre forme, certes déjà amorcée avec le Pinel + à l’œuvre, mais pas à ce qu’il s’arrête sans aucune proposition de suite, et ceci en vue d’accompagner l’investissement privé. Et arrêtons de fantasmer sur des investisseurs qui auraient 10 voire 20 logements ! La plupart du temps qu’observons-nous ? Que l’investisseur se constitue ainsi un patrimoine, avec un ou deux appartements tout au plus. Patrimoine qui leur sera utile pour constituer leur retraite et/ou pour transmission à leurs enfants… Mais là où il faut insister, c’est sur ce point : ce marché est très important dans le parcours résidentiel, avec des appartements loués à des prix plafonnés. En conséquence de quoi, sans cet accompagnement, ce sont autant d’appartements qu’on ne pourra plus « sortir » - de quoi signaler que l’investissement accompagne souvent la pré-commercialisation de nos projets - et qui ne seront donc pas mis sur le marché.

Je n’ai qu’un mot : c’est une aberration totale ! On peut toujours regretter que le marché ait besoin de ce type d’incitations mais le constat demeure : sans cet accompagnement du PINEL, le marché va s’en retrouver encore plus enrayé. Plutôt que de regarder, encore et toujours, ce que cela coûte, le Gouvernement serait bien plus avisé de calculer ce que cela rapporte !

OIN
Certains de vos confrères en appellent presque à une « giletjaunisation » de la Profession. Pourrait-on voir les promoteurs descendre dans la rue ?

Je ne m’inscris pas dans cette tendance. Ce qu’il convient de faire à mes yeux, c’est bien de regarder tous les spectres de la problématique : effectivement elle est réelle pour nous acteurs de la Promotion mais pas seulement. Considérer les choses par le petit bout de la lorgnette ne sert à rien. Prenons le PTZ tel que redéfini (avec la réforme du prêt à taux zéro, le gouvernement a modifié les projets d'achat immobilier qui peuvent être éligibles au PTZ. Ainsi, désormais, seul l'achat d'un appartement neuf en "zone tendue" ou d'un logement "ancien sous condition de rénovation" en zone détendue (le reste des communes n'étant pas inscrites dans le décret), permettra d'obtenir un PTZ. NDLR),
nous ne saurions nous en satisfaire alors qu’il exclut les constructeurs. Encore une fois c’est toute une chaine globale à laquelle il faut penser et au profit de laquelle nous devons tous prendre conscience qu’il y a nécessité à comprendre tous les enjeux avec les bonnes réponses à apporter.

Sauf que dans le cas présent, force est de constater que le Gouvernement n’a rien compris, témoignant juste de sa méconnaissance de tout notre secteur et d’un mépris total de tous ses acteurs ! Sans oublier, le plus important au final: celles et ceux qui ont besoin d’être logés. A présent, avec ce PTZ, comment les gens vont-ils être acompagnés pour acheter au plus près de leur zone de travail et envisager leur projet de vie ? Non ! Je ne peux m’en contenter au nom du seul projet collectif «épargné » vesrus la maison. Cela serait délétère. Rien n’est satisfaisant

OIN
Vous évoquez une méconnaissance totale des enjeux. Que penser de cet argument comme quoi « la baisse des volumes va s’accompagner de la diminution des prix ». Je croyais que la rareté faisait la cherté, non ?

Nolwenn LAM KERMARREC

Evidemment ! Et si cela était le cas, nous aurions déjà vu les prix immobiliers s’effondrer sur des territoires qui connaissent déjà un effondrement absolu de l’offre ! Or, cela n’est pas le cas. Encore une fois il faut arrêter de croire que les prix de l’immobilier sont liés à ça ! Ils dépendent d’un prix de revient. Pourquoi ne cessent-ils d’augmenter ? Tout simplement à force d’ajouter des couches et des strates de contraintes environnementales, l’intervention des bureaux d’études… Aujourd’hui le Neuf est plus vertueux à construire et à vivre. Les promoteurs comme les accédants opèrent un investissement qui va s’accompagner de consommation raisonnables à terme avec moins de charges liées à la consommation d’énergie mais il y a un prix à payer pour cet investissement car il plus cher à produire.

D’où ce prix de revient et ce niveau de marge qui doivent perdurer afin de nous permettre de continuer à investir dans des projets futurs.

Sans oublier toutes les péréquations sociales nécessaires mais que le Libre ne peut seul endosser. Et tout cela dans un contexte de rareté de foncier qui ne va que s’accentuer avec le ZAN. Il n’y aura de miracles : je ne vois pas comment les prix dans le Neuf peuvent baisser. Même la légère détente appelée sur le foncier ne peut plus inverser la tendance. Car on voit à présent des maires revenir sur les choses et redevenir bâtisseurs. Ils ont compris qu’il fallait bien loger les gens, entre la décohabitation, l’attractivité du territoire, le développement des entreprises… Soit tout un contexte avec lequel ils doivent composer : loger les salariés est vital, tout comme les étudiants de plus en plus nombreux sur la région. Et vers quoi s’oriente-t-on ? Un marché asphyxié ?

OIN
Et à présent ? Que peut-il se passer durant l’été à vos yeux ?

Nolwenn LAM KERMARREC

Nous avons du mal à croire que le Gouvernement va rester dans cet aveuglement !
Il est démontré que cela impacterait à tous les niveaux et de façon très dommageable. Autour de nous, ce sont des milliers de professionnels qui travaillent dans tous les secteurs de la filière, de la communication à la banque, en passant par tous les bureaux études, les architectes, maitres d’oeuvre et, surtout, toutes ces entreprises qui nous accompagnent pour produire ces logements. Soit tout un secteur on ne peut plus important au
regard de l’emploi et de toutes ces taxes que l’on paie et qui sont indispensables aux collectivités. Alors, faut-il voir tout bloqué avec un Gouvernement dans une posture dogmatique ? Si rien ne bouge favorablement, on va aller vers une crise majeure. Cet aveuglement qui nous laisse pantois !

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*Fnaim, Fédération des promoteurs immobiliers, Fédération Française du Bâtiment, Pôle Habitat Fédération Française du Bâtiment, Réseau Procivis, Union des syndicats de l’immobilier et Union nationale des syndicats français d’architectes
**OREAL Bretagne est une association créée en mars 2010 à l'initiative de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Bretagne (FPI).