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"La rareté du foncier a fait comprendre au plus grand nombre que mieux valait se partager un gâteau..."

Publié le 27 Février 2023 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...? Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement...
Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires. Ce mois de mars: Parole à Benoît Ruseff, à la tête de SEEMO. Se présentant volontiers comme un promoteur immobilier “nouvelle génération”, Benoît Ruseff cultive une forte ambition dans son secteur d'activité. Et ceci fort d'un modèle: la promotion immobilière collaborative. Un pied à Lorient (56), l'autre en Ile-de-France, celui qui n'a encore que 36 ans témoigne bien de "l'’esprit de la famille Ruseff, mélange de pugnacité et d’appétence pour l’entreprenariat". Démonstration

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« Lancez -vous avec nous dans ce qui est une aventure extraordinaire ! »
De fait, vous vous lancez en 2016 à Lorient/56 : il en fallait de l’enthousiasme quand on voit comment la Promotion n’a jamais vraiment été un long fleuve tranquille, non ?

Benoît Ruseff

Le mot d’ordre pour traverser ces difficultés c’est la passion qui nous anime pour ce métier, et notre contribution à construire la ville de demain parce que chez Seemo nous ne sommes malheureusement pas non plus épargnés. Mais quand on n’a connu que cela, on « compose avec », à la différence sans doute des grands noms et majors de la Promotion qui peuvent légitimement se sentir accablés. Ce que je peux totalement comprendre au vu des problématiques croissantes que nous traversons tous.

Bien sûr que, pas plus que mes confrères, je ne suis satisfait de cette conjoncture dans laquelle nous prenons des risques ; mais n’ayant connu que cela, je le répète, nous affichons sans doute plus de résilience que certains. Quand j’ai commencé dans l’immobilier, au détour de 24 ans en m’investissant alors dans la création d’agences immobilières sur le territoire lorientais, cela m’a permis rapidement de saisir des opportunités et de comprendre que la création de valeur - sur un territoire aussi attractif - passait par des opérations dites de marchands de biens et de constructions de programmes neufs afin d’y apporter une offre concrète de logements.

J’ai très vite saisi l’intérêt du collaboratif, alors peu répandu dans une profession « opaque »… Disons repliée sur elle-même. Rapidement, de nombreuses opportunités se sont présentées. Comment ? En faisant vivre à mes apporteurs d’affaires un projet dans lequel ils devenaient associés en participant au projet et en étant rémunéré sur les bénéfices de l’opération partageant ainsi la richesse du projet ainsi réalisé (financière et intellectuelle)
De quoi saluer et revenir au côté humain de notre métier. La Promotion est en effet une aventure exceptionnelle. Pendant 3 ou 4 ans, vous allez certes passer par des hauts et des bas, mais aussi par des célébrations assez incroyables… qui compensent les difficultés

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Soit « une belle dynamique », comme vous aimez le dire. Et vous voyez donc ces contraintes (PLU restrictif, ZAN, normes toujours complexes…) comme des leviers d’actions ?

Cela nous pousse sans cesse vers le haut. C’est indéniablement dans l’adversité que l’on grandit et j’associe ici bien évidemment la belle équipe qui m’accompagne : 14 personnes réparties entre L’Ile-de-France et la Bretagne ; hors notre force de vente externalisée de SEEMO qui compte actuellement 11 négociateurs. Une équipe soudée avec force autour de multiples enjeux : politiques, environnementaux, sociétaux… De quoi sans cesse nous remettre en question sur la manière de construire et d’afficher une vraie responsabilité. L’important est que nous tenons à rester ancré au plus près des politiques locales dans l’accompagnement même de l’attractivité des territoires. Nous avons la chance d’être basés en Bretagne Sud, un territoire qui a énormément changé en l’espace de 5/6 ans, avec un afflux notable de population.

De quoi signaler la part importante de résidences principales dans les opérations que nous réalisons (avec seulement 30% d’investisseurs, le PINEL n’étant pas très attractif sur ce territoire classé en B2, à l’exception de quelques Iris PINEL BRETON). SEEMO s’est ainsi attelée à proposer des lieux de vie de très grande qualité, premium sur des lieux exceptionnels, pour des catégories qui ont le pouvoir d’achat, c’est vrai. Mais rappelons que le Privé « paie aussi pour le Social » - Les initiatives publiques étant fermement orientées dans ce sens - et que nous attirons dès lors une population qui créé de la mixité et ne fait qu’intensifier l’attractivité économique d’un territoire. Je m’en réjouis.

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De Lorient à Paris, Avenue Malakoff, après être passé par Versailles à vos débuts : pourquoi ce tropisme ?

En effet, depuis 5 ans nous ambitionnons de nous développer en Ile-de-France en raison notamment d’un réseau bien identifié sur place, à Versailles dans un premier temps avec une opportunité qui se déclenchait alors avec un acteur de la Promotion local et dans l’esprit de ce modèle inédit de co-promotion. C’est bien sûr une métropole où la densité appelle des opérations de construction et qui me permettait de tester notre offre innovante déjà mis à l’œuvre en Bretagne.

Aujourd’hui en sus de la dizaine d’opérations gérées en propre chez Seemo, nous affichons une quinzaine d’opérations en co-promotion en cours avec des acteurs nationaux, régionaux et locaux. Notre modèle nous permettant d’aller chercher cette ressource chez ceux qui deviennent nos co-promoteurs. Dans notre chaine de valeurs, nous sommes ainsi à même de nous distinguer du projet lancé jusqu’à sa livraison, en passant par l’opérationnel, la finance, le marketing… avec beaucoup de flexibilité auprès de nos partenaires- sachants, à même de nous enrichir de leurs connaissances de marché sur des territoires précis. Je pense par exemple à notre première opération menée avec Genestone sur la commune de Bois d’Arcy. Mais aussi ,depuis, avec Vinci Immobilier pour une opération de 80 logements dans les Yvelines (78) et d’autres acteurs tels que Promege, Sekoia, In Situ Promotion ou le Groupe Quartus.

Le métier de la Promotion évolue sans cesse et il est bon de rappeler que par le passé il était rare de voir deux acteurs s’associer dans un projet de collectif. Depuis quelques années, la rareté du foncier a fait comprendre au plus grand nombre que mieux valait se partager un gâteau qu’avoir 100% de… rien

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Et ce partenariat avec Carrefour? De quoi s’agit-il ?

SEEMO, ce sont trois expertises : Promotion immobilière, marchand de biens et une activité de foncière conséquente qui nous permet d’accompagner des porteurs de projets en local (restaurants, commerces et bureaux) mais aussi depuis 6 ans, en tissant des liens forts avec de grandes enseignes type Carrefour, ceci au profit du portage de leurs locaux destinés aux implantations de leurs concepts de proximité City et Express dans le Grand Ouest. Soit une vingtaine de magasins ouverts sur cette période, de Rouen à Brest, en passant par Nantes. Cette activité de foncière, cela signifie être en capacité de tout gérer, tant sur le volet financier, technique ou service après-vente.

(Projet Ulteam)

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Zoomons à présent sur votre projet Ulteam au cœur de la base sous-marine de Lorient : « « ficelé » comme l’ultime manifeste de la méthode Seemo », revendiquez-vous.

80% de nos ressources sont bel et bien à Lorient. Les responsables foncier, conception, production, vente et toutes les forces vives des fonctions supports y sont présents. Ce qui explique pourquoi nous sommes particulièrement impliqués dans le développement des communes qui composent Lorient Agglomération (nos racines même), via des opérations pilotes que nous sommes sur le point d’engager et qui pour certaines nous ont déjà valu d’être distingués lors des Pyramides régionales ou encore d’être finaliste en national pour les Pyramides d’Or.

L’objectif étant qu’à moyen terme, notre volume d’opérations puisse s’équilibrer à 50/50 entre la Région Parisienne et la Région Bretagne.

Pour l’heure, alors que je vois 2023 s’orienter pour les acteurs de la Profession plutôt vers un 1er semestre de conception que de construction, Ulteam* marquera un nouveau cap dans notre développement. Il s’agit d’un ensemble hybride qui prévoit d’accueillir deux hangars à bateaux surmontés de sept plateaux de bureaux avec une hauteur allant jusqu’à 30 mètres et une surface utile de 4 200 m2.

Les niveaux supérieurs entendent renouveler la façon de travailler avec des espaces de bureaux pensés pour y être « comme à la maison ». Ils affichent leur modernité avec de grandes baies vitrées protégées par des brise-soleil en métal : être orienté plein Sud, c’est bien mais il faut être en capacité d’atténuer l’impact de la chaleur. Le bâtiment a été conçu selon des critères rigoureux de performance énergétique : panneaux photovoltaïques pour une autosuffisance des parties communes, chauffage central par biomasse, ventilation double flux. Le taux d’inconfort y sera de moins de 10% par an !

Soit une vraie réflexion globale qui nous amène à réfléchir de très près à la qualité d’usage de ce bâtiment. Ce sont bien là les enjeux de demain, tant en résidentiel qu’en tertiaire, et ceci en entrant en totale adéquation avec les ambitions des collectivités. On ne dépose plus un PC sans avoir eu en amont de nombreuses réunions avec les élus des territoires concernés. L’heure est plus que jamais à la concertation ! Comme quoi le collaboratif est nécessaire dès la conception même des projets avec les acteurs territoriaux. Une nouvelle dynamique que la jeune génération de promoteurs a bien compris.

* Dessiné par les architectes Marc Andréatta, Quentin Le Pavec et Adélie Parat, le projet a été conçu en partenariat avec le skipper Armel Le Cléac’h. Le chantier doit démarrer début 2023 pour une livraison attendue fin 2024. Montant de l’opération : 14 millions d’euros.