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"Il ne faut pas qu’une urgence en occulte une autre!"

Publié le 01 Février 2023 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...?  Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement...
Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires. Ce mois de février: Interview de Betrand Mours, Président d'OLOMA. L'Observatoire vient en effet de publier son nouvel ouvrage Urgence(s) Logement (1), un tome 2 approfondi de 4 thèmes extrapolés de Trajectoires. "Au-delà des constats et analyses, nous avons voulu proposer des solutions, remettre la responsabilité individuelle au centre du collectif et éclairer 4 problématiques souvent vécues dans nos métiers comme des injonctions contradictoires, avec un traitement rédactionnel qui oscille entre réalisme et utopie."

OIN
Commençons par aborder la question des Mobilités résidentielles….

Bertrand Mours

En préambule, les urgences sont nombreuses, tout le monde les a sans doute en tête : urgence environnementale bien sûr, urgence démographique, mais aussi urgence en besoins de logements. En effet la production de logements neufs est comme grippée depuis plusieurs années, encore plus en cette fin 2022.

Quand on parle de Mobilités Résidentielles, il ne faut pas entendre ce terme de mobilités au sens de simples déplacements géographiques mais au sens de ce que l’on a longtemps nommé le « parcours résidentiel ».

Et la question des logements vacants revient sur le devant de la scène, certains observateurs pensant que cette vacance serait à même de résoudre la problématique du manque de production ! Ce que nous affirmons : c’est que c’est une idée reçue et un faux sujet.

-Premier point, cette vacance reste assez faible en Pays-de-la Loire : de l’ordre de 5,6% versus 8,1% du parc de logements vacants en France.

-Second point : nous avons besoin de cette vacance et pour une raison très simple qui a précisément tout à voir avec le sujet des mobilités résidentielles. Tout un chacun peut en effet, à plusieurs moments de sa vie, avoir besoin d’un nouveau logement qui saura s’adapter à ses propres évolutions de vie. Une famille qui s’agrandit, une évolution professionnelle, un changement de lieu de vie, les enfants qui quittent « le nid », un divorce, la décohabitation… Autant de cas de figure qui s’accompagnent alors de mobilité avec la nécessité que celle-ci puisse rencontrer un marché qui s’adapte : concrètement une offre suffisante de logements pour les habitants concernés.
Si vous ne disposez pas de cette offre, tout se bloque dans le « parcours résidentiel », faute de fluidité.

C’est ce que l’on observe sur le marché nantais : sur le marché locatif, la durée des baux augmente ainsi du fait de la faible disponibilité en logements (inférieure à 2%) avec un effet très net sur l’occupation des logements du parc.
On reste en moyenne ici 15 ans dans son logement - une durée à peu près identique à ce que l’on observe sur l’ensemble de la France - les propriétaires restant le plus longtemps dans leurs murs (une vingtaine d’années environ), les locataires moins de cinq ans, notamment ceux qui sont dans le parc locatif privé.

OIN
Et donc quelles pistes encouragez-vous pour favoriser cette fluidité ?

Bertrand Mours

Il faut apporter une réponse en termes de logements neufs et se donner les moyens pour accompagner cette mobilité. Ce qui signifie (se) poser les bonnes questions. Prenons le cas d’un déménagement, sujet tout sauf anodin surtout quand on vend son bien : mettre en œuvre des frais de mutations réduits en vue précisément d’inciter et de favoriser cette mobilité dans le parc existant est une idée qui mérite d’être regardée.

Autre réflexion que nous encourageons, celle qui porte sur la dissociation de la propriété et de l’usage. Ne pourrait-on pas envisager des expérimentations via des véhicules d’investissements détenus pas les occupants-même des logements avec des possibilités plus aisées pour ces derniers, qui resteraient propriétaires, de changer de logements au fil de l’évolution de leurs besoins ?

OIN
Autre thème sur lequel vous interpellez : les 3 temps des besoins de logements en fonction de la démographie, avec urgence immédiate, projection en 2050 et au-delà…

Bertrand Mours

La production de logements dans son ensemble restent des paquebots qu’on ne manœuvre pas comme ça d’un simple coup de barre, nous en avions déjà parlé ici. Il s’agit d’opérations qui, lorsqu’elles ne rencontrent pas de problèmes, vont prendre cinq ans, entre le moment de décision et la livraison du programme. Délai qui peut être encore plus importants si viennent s’ajouter des difficultés de montage d’opérations, des difficultés techniques et administratives, des recours et contentieux, voire des difficultés de déroulement de chantier… Cinq années pour voir les effets produits ? C’est pour cela qu’il faut mieux anticiper et prendre en compte les besoins, bien identifiés, en s’assurant d’apporter les réponses à ces besoins suffisamment tôt ? l’INSEE a récemment publié une étude concernant l’évolution de la population française à l’horizon 2070. Sur l’ensemble du territoire on constate une croissance de la population jusqu’en 2044 puis une baisse qui en 2070 affiche un chiffre supérieur à celui d’aujourd’hui.

Arrêtons-nous un instant sur les chiffres : on gagnerait un peu moins de 500 000 habitants en France. Mais si l’on regarde les PdL, territoire qui ne sera pas en décroissance jusque 2070, on table ainsi sur 435 000 habitants en plus. Et entre sa population en croissance et une migration qui lui profite, la Loire-Atlantique seule comptera 40% de ménages en plus… Donc, potentiellement, un besoin de 40% de logements en plus.

Pour comprendre les choses, les besoins évoluent géographiquement, mais l’offre de logement elle, ne se suit pas ces évolutions des territoires. Dire qu’il suffit de produire 200 000 logements en France pour répondre aux besoins consiste à ne pas tenir compte des effets qui rentre en ligne de compte dans la mécanique des besoins de logements.

Il y a donc urgence à se pencher sur la planification avec un regard sur du long terme.

D’autant plus qu’à l’heure de l’urgence climatique, le sujet de la requalification de l’existant se pose, cela n’aura échappé à personne. Des logements classés F et G vont ainsi sortir du parc locatif, même si, il convient de le souligner, la Loire-Atlantique compte une proportion de ces logements plus faible qu’au plan national, en raison d’un parc un peu plus récent. Il n’en demeure pas moins qu’il va falloir réhabiliter presque tous les logements du parc existant si l’on veut réduire fortement notre empreinte carbone et passer des 8 à 10 T de Co2 produites aujourd’hui par habitant à 2 T.
Il faut donc, là aussi, mettre en place une planification de réhabilitation de ces logements, dossier très compliqué pour certains…

Pour faire face à toutes ces urgences, nous pensons qu’il faut aujourd’hui aborder la production de logements dans l’instant via des mesures dérogatoires.

OIN
Sujet délicat non ?

Bertrand Mours

Assurément mais qu’observons-nous ? On a empilé dans ce pays beaucoup de règles et de normes, sans doute les plus contraignantes et vertueuses d’Europe en termes de performances environnementales. C’est très bien mais ne faut-il pas à l’heure actuelle, en vue de sortir des opérations économiques viables, rentrer dans une logique nouvelle avec plus de souplesse ?

Nous sommes conscients que si l’on veut atteindre en 2050 les objectifs fixés pour le parc au niveau national, le travail est très conséquent. Pour autant, il ne faut pas qu’une urgence en occulte une autre. Pousser les curseurs sur la performance environnementale, c’est louable mais est-ce qu’on a pris la mesure de toutes les contraintes qui font que la mécanique ne cesse de se gripper avec, en 2023, des logements insuffisants en nombre et des habitants en tension faute d’offre et de prix adaptés ?

D’où en effet ces mesures dérogatoires que nous appelons de nos vœux mais également une réflexion qui doit être encouragée avec les élus, confrontés à cette population en croissance naturelle et exogène. Ce qui concrètement veut dire anticiper au plus vite sur la disponibilité foncière de leur territoire et faire œuvre de pédagogie, à l’heure du ZAN, sur la densification de la ville… Dossier auquel personne ne peut couper.

OIN
3ème thème : la qualité des logements (surface, volumétrie, usages...) Dossier avec là aussi, quelques motifs à agacement de votre part…

Bertrand Mours

C’est terrible de devoir corriger cette idée véhiculée par certains pendant la période du Covid qui ont « ouvert les yeux » sur les logements des Français, que NON, les appartements ne sont pas plus petits qu’hier. Là encore, les chiffres en attestent avec des valeurs stables, tant en taille de logements, stable depuis 25 ans, que de typologie avec une évolution qui va plutôt dans le bon sens : moins de T2 et davantage de T3, T4…

Quoi qu’il en soit, ce qui est regrettable au final c’est que tout le monde est convaincu que les logements sont plus petits. Ça ne fait même pas débat !

Certains peuvent avoir en tête une étude produite récemment portant sur une cinquantaine d’opérations construites ces 20 dernières années toutes situées dans des villes de la région parisienne. Cela ne fait pas honneur à la statistique, mais a sans doute fait écran. Dans les faits et selon l’INSEE la taille des logements progresse encore. Et surtout la surface moyenne par habitant, est passé de 30 à 40 m2 en 30 ans.

Autre sujet, celui de l’occupation et de l’adaptation des logements avec, pour certains, des logements sous occupés et d’autres sur-occupés. Il y a 50 ans par exemple, un logement de 80 m2 pouvait être occupé par 4 personnes, là où aujourd’hui ne l’occupe que les deux parents…

Dans le même temps cela interpelle la question du Neuf : que faut-il construire ? Pas forcément de grands appartements puisque, c’est attendu, les nouveaux ménages compteront 1 ou 2 personnes seulement. Toutes les autres typologies décroissent. D’où l’adaptation de logements au profit des seniors… avec toujours les questions économiques et environnementales du moment, entre volumes, consommation d’énergie et de matières, bilan carbone…

En conclusion, oui la population augmente, et encore plus le nombre de ménage mais leur taille ne cesse de baisser. Donc, remettons les choses à plat, abordons-les de façon pragmatique et sans dogmatisme.

OIN
Activités, transport et logements : quelles préconisations et/ou dénonciations faites-vous ?

Bertrand Mours

Activités, transport et logements : un triptyque toujours étroitement lié on le sait, le logement se devant - dans l’idéal - d’être au plus près de ses activités, de son lieu de travail comme de formation, des services, de ses loisirs…
Le lien se fait d’autant plus et mieux via des moyens de communication et de transports, la voiture - élément de dimensionnement des opérations immobilières, c’est à noter - n’ayant pas manqué de jouer ici son rôle ces dernières décennies.

Or, on note bien aujourd’hui qu’avec de bonnes réponses apportées en termes de transports, les nouveaux projets ne manquent pas d’être impactés : a-t-on besoin par exemple de tant de places de stationnements si les occupants futurs sont bien desservis en transports en commun ? La question n’est pas anodine quand on sait que les places en sous-sol génèrent des couts énormes de fabrication… Tout cela finissant par peser sur le coût final du logement et donc de sa capacité à se loger.

Là aussi il y a nécessité de planifier et d’engager des travaux de nouveaux transports urbains en commun, efficaces et rapides, sans tarder, au profit d’une lecture du territoire différente de celle que nous connaissons aujourd’hui, au profit de la « ville du quart d’heure ».

Et ceci alors que nous observons que les métropoles gardent pour le moment tout leur pouvoir d’attraction. La métropole nantaise propose 111 emplois pour 100 actifs là où la communauté d’Erdre et Gesvres n’en propose sur 47 pour 100 actifs.

Contexte dans lequel les réseaux train et TER - des investissements colossaux si l’on veut être en moyen d’assurer un transport de qualité avec diminution de l’emprise de la voiture - prennent plus que jamais tout leur sens… tout en rejoignant les problématiques d’urgence évoquées.

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(1) Disponible tout à la fois sous forme d'un e-book de 60 pages environ + une édition papier destinée à la centaine d'élus prescripteurs et référents de la région.

OLOMA, l’observatoire du logement neuf des Pays de la Loire existe depuis 2007.
Il a développé un outil performant permettant :
·       de collecter des données fiables et complètes concernant le logement neuf,
·       d’appréhender finement le marché « en temps réel »,
·       d’analyser et de décrypter les tendances du moment,
·       de partager une réflexion éclairée avec l’ensemble des acteurs de la filière : les collectivités locales, les aménageurs publics, les partenaires bancaires et les opérateurs.