« Se tirer la bourre entre métropoles au niveau des prix? Non merci! »
Publié le 07 Juillet 2022 par Ouest Immobilier Neuf
Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...? Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement...
Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires.
Aujourd'hui... 3 Questions à Nolwen Lam Kermarrec, co-directrice du groupe Kermarrec et Présidente d'OREAL*
OIN : Quel regard portez-vous sur le 1er semestre écoulé ?
Il ne s’agit pas de le nier : notre secteur a été quelque peu « chahuté » avec des effets cumulatifs liés au contexte géopolitique que nous connaissons, la guerre en Ukraine n’ayant pas manqué d’apporter son lot de stupeurs, voire de sidération, et de réactions logiques en chaine. D’où de nombreuses tensions sur les prix avec un impact concret sur les coûts de construction. Nous avons donc mis en place des alertes sur les « appros » avec une attention soutenue portée sur les commandes d’acier, de bois … Les délais n’ayant pas manqué de se rallonger, cela complique notre quotidien et nous oblige à nous adapter.
Nous avons aussi dû composer en début d’année avec des modifications significatives, je pense à des restrictions plus fortes sur le financement de nos clients lié à un taux d’usure trop bas et aux règles du HCSF qui ne prennent pas en compte le reste à vivre ou encore à des taux bancaires orientés à la hausse… De quoi qualifier le marché de « fébrile » alors, qu’en même temps, nous ne constatons pas de freins dans notre activité. Elle reste dynamique tout simplement parce nous avons su mettre sur le marché des produits adaptés - comprendre qu’ils étaient très bien situés -, de quoi être ainsi captifs d’une demande. Je pense ici à Rivages à Brest et à Kanopy sur Saint-Jacques près de Rennes, avec des niveaux de prix très attractifs, autre critère sur lequel je reviendrai.
(Rivages. Brest/29)
Ce qui est certain, et je prends ma casquette de Présidente d’OREAL c’est que nous sommes dans un marché sous-offreur. Cette contraction de l’offre est un sujet que l’on pointe depuis un moment avec des effets indéniables sur la capacité de pouvoir répondre aux attentes alors que la demande est bien là !
Nous sommes sur un territoire très attractif, doit-on le rappeler ? Qui interpelle toutes nos cibles de clientèle, des primo-accédants aux actifs établis, en passant par les personnes plus âgées qui décident de quitter leur maison et optent pour un appartement neuf en ville avec les services, ou sur la côte et capitalisent aussi sur des biens performants énergétiquement et adaptés aux enjeux environnementaux …
Nous notons aussi une réelle appétence sur l’immobilier d’entreprise avec des demandes importantes pour des locaux d’activités et Tertiaires. Les chefs d’entreprise sont dans un « trend » très positif : ils ont besoin de tenir leurs engagements, de recruter et donc de revoir leur locaux et/ou bureaux. Sachant qu’ils se doivent d’être plus attractifs dans la qualité de vie proposée au niveau du travail auprès d’une nouvelle génération de candidats
Or, je considère que dès lors que nous sommes en capacité d’apporter des solutions aux entrepreneurs, nous confirmons de fait que nous sommes un acteur de l’écosystème : les entreprises s’implantent, se projettent, grandissent, recrutent et grâce à ce cercle vertueux, les gens peuvent se lancer dans le parcours résidentiel
OIN : vous évoquiez l’attractivité du territoire. D’où des prix stratosphériques… mais un salaire médian peu orienté à la hausse. Comment loger TOUS les gens ?
Une chose est certaine : je ne me satisferai jamais d’être dans le Top 10 des villes les plus chères de France ! Pas question de « se tirer la bourre entre métropole » comme si le prix à la hausse du m2 était le Graal !
Ceci dit : nous sommes confrontés tout à la fois à un effet conjoncturel et structurel. Depuis 37 ans, forts de 21 implantations sur la Région à 5 départements, nous sommes sur tous les métiers. Autant vous dire que nous connaissons notre marché, nos clients, nos donneurs d’ordre et nous voyons bien une tension sur tous les marchés et notamment celui de la revente, notre fonds de commerce en fonciers.
Nous œuvrons en effet dans le diffus et cherchons à être captifs. Sauf que là aussi sur un marché sous-offreur, avec des prix de revente des maisons qui sont à la hausse, le foncier augmente lui aussi. Pour autant, faut-il rentrer dans une spirale infernale et faire « n’importe quoi » à l’image de certains acteurs du marché que je qualifierai de « hors sol » avec des prix de sortie hallucinants ? Je leur souhaite bien du courage vu le contexte actuel.
Parce que s’il est indéniable que les coûts de construction augmentent et que les normes renchérissent tout, pour autant nous ne devons pas rester dans l’entre-soi, tel est mon point de vue. Nous nous devons avant tout de loger les gens conformément à leurs besoins et de maintenir la capacité du plus grand nombre à acheter. Ce qui veut dire rester à l’écoute du marché comme de la société.
Evidemment que celui ou celle qui vend très bien sa maison pour acheter cher un appartement en ville pour y passer une retraite confortable fait le « bonheur » de certains. Mais là où la machine commence à se gripper c’est quand le parcours résidentiel - après la location, je souhaite devenir primo-accédant, investir… - commence sérieusement à caler face à un marché trop élevé.
Donc, se gargariser de la hausse des prix, non merci !
OIN : de quoi évoquer le « jeu » de certaines collectivités qui mettent aux enchères leur foncier, d’autres se montrant plus responsables aux côtés des promoteurs…
Il ne s’agit pas d’être systématique. On peut aussi voir des collectivités alterner les deux positions en fonction des sujets, il est logique que certains dossiers à fort enjeu pour la ville le soit aussi d’un point de vue financier… Même si le prix capé n’est pas toujours la tendance versus la charge foncière, je reste convaincue que nous pouvons travailler intelligemment ensemble. Nous avons ainsi livré l’an passé un projet passif - le premier porté par un acteur privé en Bretagne. Or, sur ce projet, il y avait un engagement sur le prix de sortie. Très tôt, j’ai échangé avec la collectivité concernée leur faisant valoir qu’on ne pouvait pas pousser tous les curseurs en même temps. Concrètement, il fallait composer avec l’enjeu environnemental ? D’accord pour nous avec ce projet à 63 euros de charges à l’année pour un T3, y compris le chauffage, soit un véritable niveau de performance !
Nous avons tenu nos engagements environnementaux et un prix pertinent sur ce projet - 3 250 euros du m2 - il ne s’agissait pas dans le même temps d’augmenter la charge foncière. La collectivité nous a suivis : il n’y a pas eu de surenchère sur le foncier.
OIN: Zoomons sur deux de vos programmes à présent
Nous allons lancer à Chantepie (35) un projet tertiaire ambitieux, de 7 500 m2, en labellisation breeam very good
De quoi préciser que si les enjeux environnementaux sont très prégnants, pour autant nous ne n’y attelons pas par obligation – nous sommes ici sur un foncier que nous maîtrisons – mais nous nous imposons à nous-mêmes ce critère de certification parce que c’est un élément qui sera vertueux avec réduction de l’impact environnemental dans la manière de construire ce projet mais aussi d’y travailler.
Nous allons améliorer le confort dans le bâtiment par inertie, une bonne isolation, la qualité des matériaux et la gestion de l’énergie ainsi que l’agrément avec beaucoup de terrasses. Rappelons que jusqu’à récemment, la terrasse n’était pas vraiment une norme dans le tertiaire. Nous en faisons désormais systématiquement avec ce projet en espalier, avec de beaux aménagements extérieurs.
A noter que ce projet sera en entrée de ville et à proximité des commerces locaux : plus besoin de prendre son véhicule pour aller se restaurer, de quoi profiter à l’écosystème local. Il faut penser « global » et ce projet rebondit aussi concrètement sur l’accessibilité (Bus en site propre, accès au métro) et le recours aux modes doux de déplacements
La demande de permis a été déposée à la fin du printemps pour une commercialisation qui sera lancée au dernier trimestre 2022
Autre opération : 100 logements à Saint-Jacques de la Lande, dans un parc paysager de 3 000 m2 : un grand terrain ! Nous avons ici remporté l’AO lancé par la mairie avec beaucoup de dialogues entre nous dans les attendus et sans transiger sur l’ambition architecturale avec un projet NF habitat de belle facture et une programmation très diversifiée
Nous serons en moyenne 1000 euros moins cher que le prix moyen sur la métropole et pour nos duplex jusqu’à 1 500 euros en deça des prix moyens proposés sur la métropole !
Et les prix sont très attractifs dès les T3 qui débutent à 3730 euros le m², stationnement inclus.
Vous le voyez : nous confirmons que nous sommes un Promoteur engagé et non pas lancé dans une course (inflationniste) à l’échalote. Nous visons bien une clientèle de primo-accédants avec la volonté très forte d’accompagner l’ancrage des personnes sur une commune en lien direct avec Rennes. La Commercialisation est lancée et les travaux débuteront à la rentrée.
Tout cela m’amène à ce constat : notre métier souffre d’un véritable déficit d’image. Il est mal compris, mal perçu, on ne nous voit que comme des « perturbateurs », alors que tout un chacun est heureux de voir sa famille, ses proches pouvoir se loger. Nous sommes là pour permette à chacun de trouver son lieu de vie.
Et dans ce sens, nous passons notre temps à prendre et accompagner des risques, notamment avec les collectivités, au profit du développement de leur ville et métropole
Cela nécessite beaucoup de connaissances et une grande expertise de la part de nos équipes
Nous promoteurs sommes des acteurs qui participent à l’écosystème des territoires avec des challenges relevés en permanence.
(Kanopy. Saint-Jacques-de-la Lande/35)
----------------
*A l’initiative de la Fédération des Promoteurs Immobiliers de Bretagne (FPI), l’Observatoire OREAL a été créée en mars 2010.
Un triple objectif pour l’association qui mobilise les acteurs privés, les opérateurs et les organismes financiers :
- assurer une vision la plus exhaustive possible du marché grâce à la mobilisation et à l’engagement de tous les acteurs ;
- cofinancer l’outil d’observation entre partenaires privés et partenaires publics ;
- créer un lieu d’échange et de débat sur les marchés immobiliers et fonciers.
Vous aimerez aussi :
