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"Les collectivités ont un rôle à jouer sur la maitrise de la charge foncière"

Publié le 30 Mai 2022 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...? Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement...
Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires.
Aujourd'hui... 3 Questions à Pascal Martin, Directeur général du Groupe Legendre

OIN:
Marché, tendance, dispositifs : vous reconnaissez volontiers avoir une vision des choses… qui peut interpeler ! Commençons donc. Etes-vous d’accord pour dire avec vos confrères qu’il est devenu difficile de construire, entre rareté du foncier, délivrance rallongée des permis de construire, avalanches de normes et complexification des dossiers ?

Pascal Martin

En premier lieu, d’un point de vue purement sociétal, une chose est claire : il y a une incompatibilité complète entre la demande de logements - ce que les gens attendent - et le rythme de la production : soit un déséquilibre profond. La traduction en est simple avec des prix qui montent. Bref ! des mécanismes de marché classiques.
Malgré toute une palette d’outils pour favoriser la production de logements, on impose aux promoteurs des normes difficiles à mettre en œuvre et on complexifie les permis de construire. Du coup, on assiste à un surenchérissement du coût du logement !

Les collectivités ont un rôle à jouer sur la maitrise de la charge foncière pour faire en sorte qu’on ne soit pas dans une course au plus offrant et qu’en plus du cout de la construction, de la commercialisation et des honoraires d’architectes, on se retrouve à des prix de logements indécents.
Certaines collectivités proposent des concours à charges foncières fixes en nous disant : « Le m² de constructibilité est à 500 euros. Faites-moi le meilleur projet » Ça, c’est bien et il faut le dire !

Autant il est légitime de pousser les promoteurs pour une meilleure qualité énergétique des logements, autant les leviers de simplification et de baisse de coûts du logement sont principalement entre les mains des collectivités .
Sur ce point, les promoteurs ont raison ! Sans même dire que le Pinel + avec des normes certes plus vertueuses mais aussi encore plus drastiques ne va pas stopper la tendance.

OIN
Ce Pinel que vous… conspuez volontiers. Là encore, vous détonez ?

Pascal Martin

C’est simple, c’est à mes yeux une pure hérésie (rires). Je sais bien que c’est le cheval de bataille des promoteurs avec en France, une grosse partie de la production de logements qui repose sur ce dispositif. La promotion immobilière a été dopée au Pinel et elle se plaint maintenant que le dispositif évolue. Mais c’est toujours ainsi dans la vie ! En ce qui me concerne : je suis pour sa suppression pure et simple.

Si on se penche sur « l’économie » du Pinel, c’est à peu près 10% des frais de commercialisation des logements qui pourraient être injectés, ou dans la qualité des logements, ou dans la poche des acheteurs ! Comment éviter les circuits de commercialisation du Pinel ? En prenant l’exemple sur bien d’autres pays voisins où une partie du logement locatif se fait via des foncières institutionnelles qui détiennent le parc locatif, alors que chez nous il est beaucoup trop entre les mains des investisseurs privés. Avec pour corollaire, encore et toujours un renchérissement du logement !

OIN
Dans cette conjoncture, comment voyez-vous votre activité cette année déjà bien engagée ?

Pascal Martin

Chez Legendre, notre philosophie est claire. Sans être un gros acteur de logements (1/3 de nos activités) - de quoi ne pas afficher cette énorme dépendance observée chez d’autres confrères - nous n’allons que sur des opérations dans des endroits bien placés. Nous ne sommes pas dans une course au chiffre. Parce que dans ce cas où il s’agit de construire partout « coûte que coûte », vous courez forcément le risque de voir des opérations qui mettent du temps à s’écouler. Quand vous achetez un foncier 1 500 euros le m² de constructibilité, vous ne pouvez que monter votre prix… Sauf que parfois c’est long à venir côté acheteurs. C’est pourquoi, nous ne nous exposons pas à ce risque de voir des opérations « mal plantées ».
Le programme bien pensé, au bon prix, au bon endroit se vend lui toujours.

D’ailleurs, ce retour à des fondamentaux tel que je l’ai exposé me parait sain, faute de quoi le marché va être confronté à une véritable asymptote avec dans le Top 10 des métropoles (hors Paris) des niveaux de prix qui ne vont plus être soutenables. Alors même qu’il faut déjà composer avec un autre sujet : la remontée des taux bancaires. Si la tendance se confirme, elle va désolvabiliser des ménages qui au lieu d’acheter à 300 000 euros vont se rabattre sur un projet à 250 000 euros. Cela va faire « bizarre » à certains dans le métier, croyez-moi, avec le risque de voir des programmes ne plus trouver preneurs.

Sachant que notre groupe se distingue avec une grosse activité tertiaire qui représente une bonne part de son activité et qu’il fait également des ensembles qui mixent bureaux, logements, tertiaire, hôtellerie, je ne vais pas me plaindre de la conjoncture. Comme tous les acteurs de la Profession confrontés au Covid, nous avons connu un trou d’air en 2020-2021, mais sans commune mesure avec ce que d’autres secteurs ont pu hélas connaître !

Cela dit, cette crise n’est pas terminée avec en 2022, un effet post-Covid, ne serait-ce qu’au regard de la tension géopolitique en Ukraine, avec des répercussions directes en termes de ruptures d’approvisionnement et de hausses des prix pour la Profession. Les opérations actuellement réalisées ont été traitées il y a des mois de cela, donc les hausses restent contenues… Mais on va le sentir passer dans les 6 mois à venir.

OIN
Zoomons donc sur l’un de vos programmes à Rennes : Redwood. Qui illustre bien cette mixité dont vous parliez…

Pascal Martin

Redwood est un programme implanté à Via Silva directement au niveau de la sortie Atalante de la futur ligne B du métro rennais. Un programme de 60 000 m² avec 20 000 m² de bureaux dédiés à la R&D Orange Grand Ouest, 20 000 m² de logements et 20 000 m² de tertiaire mixé à du résidentiel géré. Ce programme sera réalisé en 2 tranches : une tranche sud et une tranche nord. La tranche sud étant uniquement dédiée au logement et la tranche nord au tertiaire (bureaux et commerces)

Ceci exposé, voici un programme sur lequel nous avons vraiment souhaité pousser tous les curseurs du savoir-faire du Groupe Legendre, avec une casquette d’aménageur et la volonté appuyée de proposer une sorte de mini- ville à la sortie du métro, avec aussi des commerces et des lieux de convivialité.

Dans le détail, au regard des bureaux, nous avons déposé le permis pour les 1ers bureaux réversibles*. Tout est ici anticipé de telle sorte qu’ils pourront devenir des logements sans que cela ne nécessite de gros travaux, en dehors des cloisonnements intérieurs. Ensuite, pour éviter de produire trop de parkings, nous souhaitons « foisonner » les places de stationnement entre usages du privé et ceux du tertiaire, les uns utilisant les places le jour, les autres la nuit.

Enfin, concernant le Logement, RedWood aura un des premiers immeubles passifs de Rennes. Dans le détail, il va s’agir de 300 logements différemment proposés (Aide sociale, intermédiaire, en libre) sachant que nous allons proposer des logements en bloc à des foncières institutionnels – ce qui va dans le sens de l’amélioration du logement, en taille avec des surfaces que nous voulons généreuses, comme en qualité, tel que je vous l’ai expliqué.
Livraison prévue : fin 2023- début 2024

*LEGENDRE IMMOBILIER réalise actuellement le Village des Athlètes sur l’Ile-Saint-Denis (93). Ce projet immobilier, baptisé « Empreintes » et porté par le groupement Pichet-Legendre a également été conçu de façon réversible : une phase « éphémère » qui hébergera 2 700 athlètes et officiels le temps des manifestations sportives de 2024 et une phase « Héritage » qui donnera lieu à un quartier hybride et durable. Ce site abritera, à terme :

- 325 logements familiaux
- Un pôle nautique
- Une cité des Arts Urbains
- Un hôtel durable de 135 chambres
- Des commerces et activités
- Une centrale de mobilité d’environ 400 places.