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« De plus en plus de personnes sont prêtes à (re)considérer le collectif comme mode d’habitat

Publié le 02 Mai 2022 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...?  Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement... Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent sur les territoires.
Aujourd'hui... 3 Questions à Antoine Botrel, Directeur régional Bretagne* au sein du groupe Lamotte



OIN : 2022 avance déjà à grands pas. Comment se profile le marché à vos yeux, et notamment au regard de votre activité propre ?

Tout d’abord, dire que les années précédentes n’ont pas été bonnes n’est pas vrai. Le marché s’est très bien tenu en Bretagne et on reste sur le même trend en ce début d’année. Le marché fonctionne donc bien avec un bémol cependant : la forte baisse du nombre de contacts depuis le retour des vacances de février. C’est sans doute du fait du contexte géo-politique que l’on connaît depuis ces dernières semaines : les gens se posent des questions a minima ou prennent peur et ne se lancent pas dans un projet immobilier. Ajoutons à cela que les prix, dans beaucoup de villes, sont élevés, d’où la réduction mécanique de notre public-cible dans le même temps.

Du côté des collectivités, à présent. Les équipes sont en place, nouvellement arrivées ou confirmées avec le cas échéant des variations au sein de leur majorité. Quoi qu’il en soit, elles peuvent « mettre en musique » leur politique de la construction dans leur ville. Ce qui m’amène à confirmer que depuis septembre dernier, nous sommes sur une très bonne dynamique en termes de discussion avec elles. Ce qui ne doit pas occulter le fait qu’au niveau du foncier, la concurrence reste très importante. C’est indéniable et cela se vérifie partout, en Ille-et-Vilaine, dans le Finistère et le Morbihan. Notons encore qu’un certain nombre de collectivités doivent composer avec les concertations, avec pour résultante que cela prend plus de temps au niveau de la délivrance des permis de construire.

De quoi souligner que Lamotte s’illustre à Rennes comme dans sa métropole, aussi bien sur les communes de 1ère périphérie qu’en seconde couronne. Je peux citer notre résidence service senior à Bain-de-Bretagne, ou encore une concession d’aménagement à Guipry-Messac.
Toujours en dehors de nos opérations sur RM, nous travaillons à Liffré avec une opération de promotion sur un lotissement aménagé par Lamotte Aménageur, et deux opérations en centre-bourg à Noyal-sur-Vilaine.

Je sens qu’existe, de manière générale dans ces communes, une envie de sortir du cadre de l‘aménagement sous forme de lotissement et de lots individuels, voire d’opter pour moins d’étalement urbain, en vue de redynamiser le centre-bourg, la densité ramenant des commerces, des activités et de la vie globalement. C’est une dynamique très claire et les communes sont donc plutôt « friandes » de projets à l’image de petits collectifs, R + 1 + combles, ou R + 2 + combles. Ceci alors même que l’on note que les personnes qui - faute de trouver une maison sur RM et /ou faute de budget suffisant optent au final pour la seconde couronne -, sont prêtes à (re)considérer le collectif comme mode d’habitat.

Rappelons aussi que pendant longtemps les maisons étaient collées au coude-à-coude dans les centres-bourgs - quand elles n’étaient pas distancées en hameaux, les deux modèles existant alors -, avec un modèle qui fonctionnait très bien via la présence sur place du boucher, du boulanger, d’écoles… dans le bourg.

On peut très bien revenir à cela en 2022 : nos clients se montrent prêt à habiter ainsi en contre-partie de services « au pied de la maison ».
Ce qui veut dire, pour les communes, se pencher sur tout leur potentiel sur place en vue de traiter cette question de revitalisation : dents creuses, friches, anciennes maisons sur lesquelles intervenir. Certaines d’entre elles ont en effet eu la chance d’avoir dans leur histoire des usines ou des locaux professionnels avec des fonciers importants !
Même si, ne le cachons pas, intervenir sur friches industrielles, cela coûte extrêmement cher ; de quoi freiner des envies pour certaines de se lancer, c’est indéniable. Mais il existe des accompagnements que les communes, notamment celles regroupées en Communautés de Communes, connaissent bien, qu’il s’agisse de solliciter les services de la Région ou de l’Etat.

Revenons sur Guipry-Mesac où nous sommes concessionnaires : existe pour cette opération de revitalisation une aide substantielle de la collectivité au sens large via le fonds friche qui permet à la commune d’équilibrer l’opération. Faute de quoi en effet, entre les terrains pollués, le coût la démolition et le prix du foncier (ici contenu), ce type d’opération ne pourrait pas sortir.

OIN : une opération emblématique à nous présenter ?

Je pense à deux opérations en fait. Tout d’abord « Les Clairières boisées », notre opération lancée depuis quelques semaines à Chantepie à côté de Rennes, dans l’éco-quartier bocage citadin.

En cours de commercialisation ce printemps, c’est une opération qui nous permet de travailler ce que l’on nomme la  « mixité de produits » avec du logement libre et social et différentes formes de bâtis : maisons groupées, collectif et intermédiaire. Soit au total un peu plus de 120 logements (avec logement sociaux et BRS en lien avec Espacil), le tout en cœur de métropole, en pleine campagne, certes en extension urbaine mais voulue comme tel par la collectivité au profit d’un projet tourné vers l’extérieur, l’espace, la mobilité douce.
Au niveau accès, tout se fait ici depuis les rues principales et en sous-sol au profit d’un coeur d’ïlot apaisé.

A noter que c’est surtout un programme qui intègre une forte majorité de grands logements avec des T4 de 90 m2 et T5 de 110 à 130 m2. Cela n’est pas forcément la norme en termes de typologie observée ailleurs…
Un grand soin est ici apporté à l’accueil des familles. Beaucoup de T5 sont en duplex en rdc avec un jardin privatif, tout comme les maisons, les T4 disposant également de jardin privatif.
Sans oublier un très grand jardin paysager pour l’ensemble des logements

Les prix s’étagent de 2 800 euros m2 (+parking) en prix maîtrisé, jusque 4 600€/m2 pour les logements de plus petite typologie en collectif.

(© Architecture Plurielle)

Autre programme, plus emblématique : « Horizon bois » ( photo ci-dessus NDLR ), allée St-Hélier à Rennes, en cours de commercialisation. Bâtiment éco-conçu, ce programme répond à un enjeu bas-carbone : toute la structure est en bois, ses façades sont vitrées plein Sud /moins plein Nord ceci pour des questions de thermique. Sans être une préfiguration de la RE2020, il démontre que l’on peut réaliser des bâtiments à étages de la 4e famille parfaitement conformes (guide de classification incendie. Hauteur comprise entre 28 et 50 mètres. NDLR), mixtes (avec 1 500 m2 bureaux et 63 logements proposés en libre et démembrement de propriété)

OIN : évoquons le bio-sourcé. Lamotte est penché sur ce sujet depuis plusieurs années déjà. La RE 2020 ne va qu’accentuer les choses dans ce sens. Pour autant vous pointez volontiers que tous les acteurs ne sont pas encore en « ordre de marche ». C’est-à-dire ?

Nous avons en effet mené une première opération en région parisienne, dans la ZAC des groues avec un bâtiment E3C2, lauréat d’un appel à projet initié par l’Ademe dans le cadre du dispositif visant à l’époque de tester des opérations selon la norme E+C-. Depuis nous sommes lancés sur notre projet Bois-Lilas, futur siège de Lamotte sur La Courrouze à Rennes, actuellement en construction et sur lequel nous travaillons le bois et le bon « mix matériaux » bois-acier-béton, l’enjeu étant de mettre « le meilleur matériau au meilleur endroit ».

Ce qui me permet de souligner qu’en règle générale sur ce sujet, nous avons plutôt tendance à rester prudents et à capitaliser sur ce qui a déjà été fait, les essais comme les programmes menés, pour réussir ensuite des projets plus complexes : Horizon Bois par exemple. Nous nous engageons ainsi pas à pas pour être sûrs de bien aboutir et aller à chaque fois un peu plus loin sur cette question du bio-sourcé, via une expérience qui s’aguerrit en quelque sorte, projet après projet.

A présent, si vous me demandez si proposer des projets passifs, forts de certifications, rencontre aisément son « public » en face, accédants comme investisseurs, je serai plus mesuré. Il y a à cela plusieurs raisons, parmi lesquels le surcoût de travaux, il faut le dire. Payer du premium en devant prévoir de 5 000 à 10 000 euros de plus dans son financement reste un choix conséquent pour un primo-accédant. Sans même dire que le banquier n’est pas forcément prêt à augmenter l’envelopper du prêt pour l’acquéreur, quand bien même des économies d’énergie seront réalisées à terme… Quant à l’investisseur, il sait qu’il ne pourra pas louer son bien plus cher qu’au regard de la RT2012 par exemple.

Donc, oui, le financeur ne (nous) suit pas au même rythme. Pour autant, chez Lamotte comme dans la profession en général, nous continueront dans ce sens : la RE2020 nous l’impose à tous. Il s’agit bien de construire des bâtiments encore plus économes. Cette norme devenant obligatoire. De quoi signaler comment le Pinel +, dont les contours viennent de sortir, insiste sur ce point avec un Pinel dégressif sur 2023 et 2024 et un Pinel identique si le logement est déjà performant. Cela peut avoir un impact pour l’investissement à terme…

* Il est directement en charge de la moitié du 35, du 56 et du 29.
SACIB , marque du groupe, agit sur le reste de la Bretagne. Le groupe intervient partout en France.