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« Nous tablons sur 7 000 à 7 500 logements pour répondre aux besoins de la métropole nantaise »

Publié le 28 Mars 2022 par Ouest Immobilier Neuf

Vous prévoyez le futur achat d'un appartement neuf dans tout le Grand Ouest, de Brest à Paris ou encore de Caen à Bordeaux, en passant par Rennes, Vannes, Nantes...?  Promoteurs, Experts, Observatoires du Logement... Chaque mois OIN donne la parole à celles et ceux qui bâtissent - ou observent - sur les territoires.
Aujourd'hui... 3 questions à Bertrand Mours, Président d’OLOMA (1) tout juste rentré de sa « tournée » de fin d’hiver sur les territoires où il présentait les chiffres du 4eme trimestre 2021

OIN: Vous venez de présenter cette fin d’hiver, les chiffres du marché à Nantes et à Angers. 2021/2022 : comment le marché s’articule-t-il à vos yeux?

Bertrand Mours

Nous avions commencé 2021 avec beaucoup d’incertitudes, cela n’aura échappé à personne.
C’est important aussi de (se) rappeler que 2020 avait été une mauvaise année en matière de production et que la Covid semblait devoir encore changer les choses… Mais n’oublions pas que des évolutions étaient déjà en cours bien avant avec notamment pour résultat la difficulté de production actuelle, la préparation des dernières élections municipales s’imposant qui plus est comme un élément à prendre en compte, au moins sur deux ans, avec baisse d’alimentation du marché.

Contexte dans lequel, et c’est important de le relever, 2021 restera une année exceptionnelle sur… l’Ancien, avec 1 200 000 ventes réalisées ! Soit 50% de plus qu’il y a une dizaine d’années, avec des effets de re-qualibrage - taille des familles, relocalisation -
pour certains acquéreurs. Ce que je retiens, c’est que des ménages en nombre
plus important que les autres années ont donc été prêts à se lancer dans un achat, adossé à un financement alors que l’on entend que c’est de plus en plus compliqué.

Ça n’est évidemment pas la même chose sur le Neuf et cela, sans surprise sur notre région.

L’alimentation du marché avec de nouvelles opérations est restée stable versus 2020 sauf que ce n’est pas la bonne année de comparaison et que le retrait, très fort, est de 13% comparé à 2019. Chiffre qui grimpe à 22% comparée à une moyenne établie sur les années 2017-18-19.
On est ici très loin d’une alimentation qui réponde aux besoins du territoire. Et c’est ici qu’Ancien et Neuf sont deux sujets qui se complètent : un acquéreur fait un choix dans l’Ancien pour habiter ou investir (on a vu ici un nombre plus important d’investisseurs).
Sauf que le Neuf crée de nouveaux logements pour répondre à des besoins là où l’Ancien ne crée rien de son côté.

OIN: 2022 semble attester la confiance retrouvée chez les promoteurs. Ils nous le disent. Pour vous aussi ?

Bertrand Mours

Point sur lequel il me parait important d’insister : la production de logement reste un cycle long. La Promotion, c’est un grand paquebot qu’on ne peut ni lancer ni encore moins arrêter en appuyant d’un coup sur un bouton.
Il faut 5 ans pour que des opérations lancées rendent le service attendu : loger les personnes, qu’elles soient livrées à un propriétaire occupant ou à un bailleur.
Cela reste bien mon inquiétude pour l’avenir même si je me réjouis de la confiance manifestée par la Profession et ses acteurs.

Il n’empêche que globalement, depuis 2017- 18, on observe une chute significative de l’alimentation du marché sur la métropole nantaise, locomotive historique du marché de la région (en termes d’emplois également). La métropole a toujours « tiré » la région. Or, elle a toutes les peines du monde à répondre aux besoins qu’elle s’est elle-même fixés.
L’objectif du PLH de Nantes métropole prévoit 6 000 logements (minimum) à construire chaque année. Pour notre part nous tablons plutôt sur 7 000 -7 500 logements pour répondre aux besoins de la métropole, entre la croissance démographique, fruit de la natalité du territoire, son attractivité et le phénomène connu de décohabitation.
Même en réduisant ces besoins de logements à 6 000, la situation n’en serait pas moins très tendue, alors qu’en 2020 3 500 à 4 000 seulement ont été produits, donc très loin des objectifs.

Pour 2021, les services de Nantes métropole ont indiqué que 4 400 logements étaient autorisés sur son territoire. La différence reste toujours grande au vu des besoins et délais impartis, entre opération lancées et livrées. C’est pourquoi je doute qu’on retrouve un volume important, alors même que nous observons que des gens arrivent, que des enfants naissent, que la décohabitation continue… Tout cela ne s’arrête pas.

Ce décalage et ce retard vont donc continuer à alimenter la tension du marché sur des territoires tel que celui de la métropole nantaise mais aussi sur d’autres.
Je pense ici au Neuf qui arrive sur des communes en lien direct avec la métropole et qui peuvent jouer leur rôle car elles sont bien desservies avec des transports en commun, tram-Train ou TER, avec aussi riches d’emploi.
Car au-delà de la question de la délocalisation choisie/subie, ces habitants qui ne peuvent sur loger sur une métropole comme Nantes vont donc aller chercher ailleurs : je pense à des villes comme Ancenis, Cholet, la Roche-sur-Yon… et autres.

Toute la question et l’enjeu des années à venir est la suivante : est-ce que ces villes avec un profil de développement et un potentiel de réponses dont des espaces constructibles, ont la capacité à développer des opérations économiquement viables ? Souvent, on retrouve chez celles-ci des opérations de type lotissements (plébiscités par plus de 80% des Français). Or, il leur faudra aussi proposer dans le parcours résidentiel des logements en centre-ville ou centre-bourg avec pour conséquence directe des difficultés en termes de fabrication avec des tissus découpés. Elles ne pourront pas faire abstraction du remembrement et devront bien trouver des solutions (loin du R+1 avec combles auquel elles sont souvent habituées) en vue de densifier leur ville.

Certaines petites villes sont prêtes à aller dans ce sens mais sur le long terme, est-ce aussi simple ? L’enjeu n’est pas d’augmenter ici de 10 ou 20 % la production sur ces petites villes. Nous sommes sur un coefficient multiplicateur de 2 voire 3 !
Cela se fera pas sans conséquence pour elles, entre les questions de frugalité d’espaces, de potentiel de (re)constructivité… Tout cela doit être regardé avec attention car ce sont autant de ressources à ne pas gâcher.

OIN: Zoomons sur Angers, ville qui semble avoir le vent en poupe. Vous y avez récemment présenté les chiffres du 4ème trimestre 2021...

Bertrand Mours

Même si elle ne fait pas tout le marché, la réglementation a tout de même des incidences et Angers a eu un parcours très chahuté ces dernières années. Parlons du zonage, un outil qui fait travailler les opérateurs sur des territoires fléchés par l’ouverture au dispositif de défiscalisation. Même si les choses sont en train d’évoluer, cette carte a façonné l’immobilier neuf dans notre région et plus encore à Angers avec des particularités.

Contrairement à Nantes ou Saint-Nazaire, la ville était encore en zone dite B2 il n’y a pas longtemps avec pour incidence la capacité à proposer des investissements locatifs dans le cadre du Pinel jusqu’à fin 2018.
C’est pour cela que les années 2017-18 ont donc été des années un peu tendues, de fin de cycle. Avec 2019, les choses évoluent profondément. Le maire d’Angers a obtenu l’évolution de sa ville en zone B1, de quoi mettre un coup de projecteur supplémentaire et faire repartir le marché. Cela fait suite au travail de fond initié par « Imagine Angers », un appel à projets urbains lancé en 2017.

Regardons l’évolution des chiffres sur le Scott d’Angers.
D’abord les mises en vente :
En 2017 : près de 1000 logements mis en vente (anticipation de la fin du PINEL en 2018)
En 2018 : 776 logements mis en vente
En 2019 : 571 logements mis en vente
En 2020 : plus de 1600 logements mis en vente (passage en B1 de la ville d’Angers en 2019, le temps de la mise en œuvre des opérations, entre foncier et autorisation de construire, les projets sortent 12 à 18 mois plus tard)
En 2021 : 930 logements mis en vente
On voit clairement un lien entre alimentation du marché et dispositif.

Et maintenant, sur la même période, les ventes (réservations nettes) sur ALM font le parcours suivant :
En 2016 et 2017 : environ 700 logements par an
En 2018 : un peu moins de 1 000 logements écoulés, (fin du dispositif PINEL pour la métropole)
En 2019 : 780 logements
En 2020 ? la croissance est là sur ce territoire, pourtant pendant une période COVID (+ 41 %) avec plus de 1100 en ventes sur l’année
2021 : une très belle année à plus de 1000 logements réservés et une offre commerciale qui ne représente que 8 mois d’écoulement.

L’effet "de yoyo", si je puis dire, est indéniable, en lien avec les effets de zonage. Mais c’est aujourd’hui un marché qui fonctionne très bien avec le retour des investisseurs : plus de la moitié des ventes. D’autant plus que nous parlons d’une ville qui garde son caractère - la « douceur angevine » - à l’heure où Covid oblige, on entend que les gens sont en attente d’extérieur(s), donc de plus d’espaces, et ceci au profit des villes de taille intermédiaire.
Ajoutez à cela qu’Angers dispose de qualités indéniables de territoire, de très bons éléments structurels (le transport en commun notamment) mais aussi de ZAC importantes, donc de la matière pour développer de nouvelles opérations.
On voit aussi de la part de tous les intervenants de l’acte de construire une forme de réactivité assez remarquable qui, en lien avec une croissance de la population, nourrit cette dynamique.

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(1) OLOMA, l’observatoire du logement neuf des Pays de la Loire existe depuis 2007.
Il a développé un outil performant permettant :
·       de collecter des données fiables et complètes concernant le logement neuf,
·       d’appréhender finement le marché « en temps réel »,
·       d’analyser et de décrypter les tendances du moment,
·       de partager une réflexion éclairée avec l’ensemble des acteurs de la filière : les collectivités locales, les aménageurs publics, les partenaires bancaires et les opérateurs.