La semaine dernière nous avions abordé l'évolution du marché de l'immobilier de la ville de Rennes. Aujourd'hui, Ouest Immobilier Neuf vous dévoile ce qu'il faut savoir du marché de l'immobilier résidentiel ancien à Nantes, grâce à l'étude réalisée par Meilleursagents.com.
La baisse des taux compense la faible demande
En 2016 et pour la première fois depuis cinq ans, les prix ont augmenté dans neuf des onze plus grandes villes de France. Une hausse qui s'est amplifiée en fin d'année 2016. La ville de Nantes voit une augmentation de 3,6% sur l'année 2016, et de 7% depuis 2011. Alors que le taux d’emprunt moyen sur 20 ans était de 4,3% en 2011, il a chuté à seulement 1,5% en 2016. Dans ces conditions, un ménage pouvait emprunter 160 000 € en 2011 pour une mensualité de 1 000 €. En 2016, ce même ménage peut emprunter 207 000 € pour la même mensualité. Son pouvoir d’achat a donc augmenté de +29%. Ce « dumping » du crédit a totalement compensé la faiblesse de la demande en 2016.
L’impact de la baisse des taux sur nos prévisions d’évolution des prix de 2016
En France, l’année 2016 a montré une hausse moyenne des prix supérieure de +3 à +4% par rapport à nos prévisions de janvier 2016. Notre scénario reposait en effet sur l’hypothèse d’une stabilité des taux qui ne s’est pas réalisée. Avec une baisse d’environ -1% sur l’année 2016, l’évolution des taux d’intérêt a généré un gain de pouvoir d’achat de +10%. La manne du gain de pouvoir d’achat a été, dans les faits, répartie pour les deux tiers en faveur des acheteurs (qui ont toujours la main car peu nombreux) et pour un tiers aux vendeurs sous forme de hausses de prix plus fortes que prévues ou de moindre baisse.
Augmentation de 20% du pouvoir d’achat immobilier nantais en 5 ans
Le classement des grandes villes de France en fonction de l’évolution du pouvoir d’achat immobilier prend en compte le prix local moyen du m², les revenus moyens des ménages dans chaque ville ainsi que les taux d’emprunt immobilier. Le tableau ci-dessous indique le nombre de mètres carrés qu’il est possible d’acheter avec un emprunt sur 20 ans mobilisant 33% des revenus du ménage. Selon ce classement, toutes les grandes villes de France ont vu leur pouvoir d’achat augmenter dans des proportions très diverses. Bien que Nantes rétrograde de la 3e à la 4e place du classement, les ménages nantais ont malgré tout vu leur pouvoir d’achat immobilier augmenter de 9 m², soit une hausse de +20% en cinq ans.
Gain en m² en 2016 par rapport à 2011 - Meilleursagent.com
Quelle perspective pour 2017 ?
Après une année 2016 dominée par la baisse des taux d’intérêt, l'année 2017 sera conditionnée par trois points majeurs : l’évolution des taux, l’emploi et les élections présidentielles. Les taux des obligations d’état ont augmenté depuis la fin de l’année 2016 aux États-Unis, en Europe et en France. Depuis 30 ans, les taux sont très liés des deux côtés de l’Atlantique, même si les économies ne sont pas toujours au diapason. Ces taux sont les meilleurs indicateurs avancés de l’évolution des taux des crédits immobiliers. Dans ce contexte, le scénario privilégié par Meilleursagents.com est une hausse des taux des crédits immobiliers comprise entre +0,5% et +1% pour atteindre 2 à 2,5% sur 20 ans. Très certainement aussi nombreux qu'en 2016, les acheteurs ne seront pas découragés, et les prix ne seront plus poussés à la hausse.
Les élections présidentielles, et les législatives qui les suivront, restent encore sources d’incertitudes. Les candidats définitifs ne sont pas encore connus et n’ont pas encore dévoilé leur programme dans leur intégralité. Difficile dans ces conditions et en ce début d’année d’anticiper l’impact de ces élections au-delà d’un attentisme traditionnel du marché en période électorale. Mais là encore, une bonne résistance en volume est présagée par rapport à 2016 car l’attrait pour la pierre « valeur refuge » restera fort dans un contexte de grande incertitude politique et géopolitique.
Source : ©Meilleursagents.com
