Après une année 2016 marquée par la baisse des taux qui a permis le redémarrage du marché et une hausse progressive des prix dans la plupart des grandes villes françaises, l'évolution du marché immobilier en 2017 dépendra de trois clefs principales : l'évolution des taux d'intérêt, l'emploi et l'élection présidentielle.
Les prix nationaux en hausse
Rennes se place dans le Top 3 des plus fortes hausses sur les 5 dernières années ! En 2016 et pour la première fois depuis cinq ans, les prix ont augmenté dans neuf des onze plus grandes villes de France. Cette hausse des prix s'est amplifiée en fin d'année avec +6.6% à Lyon, +5% à Bordeaux, +4,6% à Paris et donc 3,6% à Nantes. Si l'on se repporte au dernier record du marché en 2011, huit des onze plus grandes villes de France ont à ce jour des prix supérieurs. Les seules exceptions du marché sont Marseille qui diminue de 14%, Paris dont les prix avaient excessivement monté entre 2010 et 2011 et dont les prix sont encore en retrait par rapport à juin 2011 de -7% et enfin Strasbourg qui est presque stable avec seulement -3%. Face à cette diminution on retrouve trois villes de l'ouest : Toulouse (+10%), Rennes (+10%) et surtout Bordeaux (+17%) . Cela témoigne de la forte attractivité de ces villes où il fait bon vivre !
Une faiblesse de la demande compensée par une baisse des taux
En 2011, nous comptions à Rennes, en moyenne, 2,4 acheteurs potentiels pour un bien mis en vente. En 2016, ce chiffre est passé à 1,1 et reste donc loin d'un marché équilibré qui devrait compter 2 à 3 acheteurs en recherche active pour un bien en vente. Dans ces conditions, les prix auraient dû continuer à diminuer. Mais la baisse générale des taux d'intérêt a changé la donne pour la frange solvable des ménages qui a considéré en 2016 qu'après plusieurs années de baisse les prix étaient devenus acceptables et qu'il fallait en profiter tant que les taux restaient à des niveaux extrêmement bas. Ainsi, alors que le taux d'emprunt moyen sur 20 ans était de 4,3% en 2011, il a chuté à seulement 1,5% en 2016. Dans ces conditions, un ménage pouvait emprunter 160 000 € en 2011 pour une mensualité de 1 000 €, tandis qu'en 2016, il pouvait emprunter 207 000 € pour la même mensualité. Le pouvoir d'achat a de ce fait augmenté de 29% !
Le pouvoir d'achat rennais en hausse
Le classement des grandes villes de France en fonction de l'évolution du pouvoir d'achat immobilier prend en compte le prix local moyen du m², les revenus moyens des ménages dans chaque ville ainsi que les taux d'emprunt immobilier. Le tableau indique le nombre de m² qu'il est possible d'acheter avec un emprunt sur 20 ans mobilisant 33% des revenus du ménage. Selon ce classement, toutes les grandes villes de France ont vu leur pouvoir d'achat augmenter, mais cela dans des proportions très diverses. Rennes qui était en 2011 la ville championne du pouvoir d'achat (48 m²) est détrônée en 2016 par Marseille (58 m²). Les Rennais voient malgré tout leur pouvoir d'achat immobilier augmenter de +8 m², soit une hausse de près de 17% en cinq ans.
Différentes perspectives pour 2017
Une légère remontée des taux est à prévoir pour cette nouvelle année, ainsi qu'une stabilisation des prix et des volumes sur le marché. Depuis 30 ans, les taux sont très liés des deux côtés de l'Atlantique même si les économies ne sont pas toujours au similaires. Ces taux sont les meilleurs indicateurs avancés de l'évolution des taux des crédits immobiliers. Dans ce contexte, nous tablons sur une hausse des taux des crédits immobiliers comprise entre +0,5% et +1% pour atteindre 2 à 2,5% sur 20 ans. En ce qui concerne l'emploi, les bons chiffres annoncés récemment ne changent rien à la situation réelle du marché du travail. Ils démontrent seulement une stabilisation de la population en emploi stable. Une partie toujours aussi importante des Français ne parvient pas à trouver un emploi sur du long terme et ne peut donc prétendre répondre aux exigences des banques pour obtenir un prêt immobilier. Aucune anticipation importante n'est pas prévoir pour cette nouvelle année.
Enfin, les élections présidentielles et les législatives qui les suivront, restent encore sources d'incertitudes. Les candidats définitifs ne sont pas encore connus et n'ont pas encore dévoilé leur programme dans leur intégralité. Dans ces conditions il est encore difficile en ce début d'année d'anticiper l'impact de ces élections.
En 2017, des évolutions de prix comprises entre 0 à +3% sont attendues avec un volume de transactions de 830 à 850 000 dans l'immobilier résidentiel ancien.
